別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 名古屋港 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 9-5 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　寺本　啓二   TEL.

鑑定評価額 1,590,000,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区河口町２０５番外 ｢河口町２－１１｣ ②地積 　(㎡) 27,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:1.2 倉庫兼事務所 ＲＣ3 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ工業地域 西14.5m市道 水道、ガス、下水 港区役所 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   115 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    28,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４．５ｍ市道 交通 施設 港区役所駅南西方 760m 法令 規制 工専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、大規模工場、倉庫を中心とする大都市近郊の工業地域である。ＥＣ市場拡大を背景に物流施設適地に 対する需要は旺盛であり、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋港の臨海工業地域周辺を中心とする県内の工業地域を圏域とする。需要の中心は、製造業、重化 学工業、倉庫業等の大手法人が想定される。ＥＣ市場の急成長により大都市近郊の物流施設適地に対する需要は旺盛で ある。但し、大規模工業地の取引自体は僅少であり、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、名古屋港臨海で取引された工場地の事例から試算したものであり、工場地取引の市場実態を反映した実証 的な価格である。収益還元法については、大規模工業地として賃貸市場の成熟度が低く、また画地規模の個別性が強い ため適用しなかった。鑑定評価額の決定に際しては、代替性の高い工業地の取引事例から求めた比準価格を採用するこ とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍やウクライナ侵攻の影響は残るもの の、ＥＣ市場拡大による物流需要は旺盛であ り、地価は上昇している。 大都市近郊の工業地域であるが、周辺地域に おいて複合再開発も認められ、その波及効果 が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.0 ％  ％