鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋港 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０５２６ -18	名古屋市港区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東13m市道、南西8m、角地		工業 (80,200)
b	Ａ港０３２４ -541	名古屋市港区		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、北4.2m、二方路		工業 (70,200)
c	Ａ港０４２１ -7	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	南西6.5m市道、中間画地		工業 (70,200)
d	Ａ中川０４０２ -41	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西14.5m市道、東5.5m、二方路		工業特別用途地区 (70,200)
e	Ａ南０４２５ -509	名古屋市南区		建付地	（　）	不整形	北7.2m市道、東7.2m、南東4.5m、三方路		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,501	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	58,872	100 [ 100.9]	58,347	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,300
b	(　 ) 75,572	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	77,278	100 [ 117.9]	65,545		65,500
c	(　 ) 78,597	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,898	100 [ 111.6]	73,385		73,400
d	(　 ) 109,321	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	109,535	100 [ 138.8]	78,916		78,900
e	(　 ) 62,267	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 60.0]	100 [ 84.2]	126,333	100 [ 149.9]	84,278		84,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +39.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +47.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

名古屋港 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,171,638	2,765,125	8,406,513	5,590,200	2,816,313	（　0.9735） 2,741,681	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	65,278,119 円　　　　（　 38,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	924.15	Ｓ1	924.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,708 ㎡	36.5 m x 47.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場（平家建）一棟貸しを想定した。使用容積率は地域の標準的容積率である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	924.15	100.0	924.15	1,056	975,902	5.0	4,879,510
							0.0	0
～

～

～

～

計		924.15	100.0	924.15		975,902		4,879,510
								0

⑨年額支払賃料	975,902 円　×　12ヶ月　＝　 11,710,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 924.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,710,824 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 585,541 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,125,283 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,879,510 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,171,638 円　　　　（　 6,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ港賃貸２１　　　　-902	1,283 ( 1,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,060 円/㎡　月額支払賃料（　 1,056 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ港賃貸２１　　　　-903	887 ( 884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	963
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋港 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	462,000 円	92,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	351,325 円	11,710,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 981,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 785,400 円	92,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,400 円	92,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,400 円	92,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,765,125 円　（　　　　　　 1,619 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,400,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 924.15 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 80 ％　＋　0.0726 × 10 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,590,200 円（　　　　　 3,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,171,638 円
②総費用	2,765,125 円
③純収益　①－②	8,406,513 円
④建物等に帰属する純収益	5,590,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,816,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,741,681 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,605 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,278,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
名古屋港 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋港 9-3

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　服部　寿治

TEL.

鑑定評価額

123,000,000 円

１㎡当たりの価格

72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市港区十一屋２丁目１６６番外				②地積　(㎡)	1,708 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	工場	中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	稲永 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

稲永駅北西方

700m

法令

規制

工業
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。工業地の需
要は全般的に高く、地価水準は、上昇傾向になるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港区及び隣接市区町の中小工場地域である。需要者の中心は、中小工場や倉庫業を経営する地元法人、
個人事業主等であり、同一需給圏外からの需要は少ない。製造業の業績は持ち直し傾向にあり、物流施設を中心にお工
業地の需要は全般的に高まっており、地価は概ね上昇傾向にある。工業地の取引は少なく、画地規模も多様であること
から、取引価格は一様ではなく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、広域的かつ時系列的に多数の取引事例を収集、選択し、市場の実態を反映した説得力のある価格が試算さ
れた。一方、当該地域は、自用目的の取引が中心で、賃貸市場は未成熟であり、収益価格は低位に試算された。従って
、市場の実勢を反映し、相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との比較検討、
単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋港 9-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[107.9]

[100.0]
100

71,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

製造業の業績は、全般的に回復傾向にある。
物流施設用地の需要は旺盛で、高値取引も散
見され、工業地の地価は、全般的に上昇傾向
にある。

港区南部の熟成した中規模工場中心の工業地
域で、取引も散見されるが、地域要因に特段
の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋港 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０５２６ -30	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	北5.4m市道、中間画地		工業 (70,200)
b	Ａ港０５２１ -6	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	接面道路無、無道路地		準工 (70,200)
c	Ａ港０４２６ -16	名古屋市港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m市道、中間画地		工業 (70,200)
d	Ａ港０３２４ -541	名古屋市港区		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、北4.2m、二方路		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,453	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,308	100 [ 109.9]	78,533	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,500
b	(　 ) 73,184	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	82,454	100 [ 117.9]	69,936		69,900
c	(　 ) 71,789	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.8]	88,043	100 [ 116.0]	75,899		75,900
d	(　 ) 75,572	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	77,278	100 [ 113.1]	68,327		68,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

名古屋港 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,063,067	2,913,070	8,149,997	5,311,900	2,838,097	（　0.9735） 2,762,887	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	65,783,024 円　　　　（　 38,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	924.15	Ｓ1	924.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,708 ㎡	36.5 m x 47.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場（平家建）一棟貸しを想定した。使用容積率は地域の標準的容積率である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	924.15	100.0	924.15	1,029	950,950	4.0	3,803,800
							1.0	950,950
～

～

～

～

計		924.15	100.0	924.15		950,950		3,803,800
								950,950

⑨年額支払賃料	950,950 円　×　12ヶ月　＝　 11,411,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 924.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,411,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 570,570 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,840,830 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,803,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,136 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 950,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 186,101 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,063,067 円　　　　（　 6,477 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸２３　　　　-506	1,334 ( 1,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [109.0]	100 [110.0]	1,171	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,029 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ港賃貸２０　　　　-901	845 ( 843)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	934
c	Ｂ南賃貸０１　　　　-903	1,170 ( 1,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,037

名古屋港 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	439,000 円	87,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	570,570 円	11,411,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 981,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 746,300 円	87,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,913,070 円　（　　　　　　 1,706 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,800,000 円	設計監理料率　 95,000 円／㎡　×　 924.15 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 80 ％　＋　0.0726 × 10 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,311,900 円（　　　　　 3,110 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,063,067 円
②総費用	2,913,070 円
③純収益　①－②	8,149,997 円
④建物等に帰属する純収益	5,311,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,838,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,762,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,783,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,500 円／㎡）