別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 名古屋港 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 9-2 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　圓一   TEL.

鑑定評価額 874,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区空見町３番 ②地積 　(㎡) 21,470   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 1.5:1 空地 大規模工場、倉庫等 が混在する臨海工業 地域 東30m市道、南側道 水道、ガス 野跡 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 野跡駅南方 960m 法令 規制 工業 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海工業地域であり、特段の地域的変動は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 臨海工業地帯における同一需給圏は広域的に形成される傾向にあるが、特に価格牽連性が高い圏域としては、名古屋港 を中心とする臨海工業地帯と判定した。需要者は物流事業者・重化学工業等の大企業が中心となる。近時は新型コロナ ウイルス感染症の影響により弱含んでいた設備投資も回復基調にあり、工業用地の需要は物流適地のみならず全般的に 旺盛である。需要の中心となる価格帯は規模・用途等により大幅な開差が生ずるため一様でない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては自己利用目的の取引が中心であり、取引の際は周辺取引価格水準（市場性）が指標になる。比準価 格は、類似性が認められる事例を広域的に収集し求めており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は 賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例の収集が困難であり収益還元法の適用を断念したため、求められなかった。本件で は、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [110.1] 100 100 [103.0] 100 [ 97.7] [101.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業による設備投資は回復基調にあり、物流 適地のみならず、臨海あるいは中小の工業地 域においても高い需要に支えられ、価格は上 昇基調にある。 大規模工場等が立地する工業地域であり、地 域要因に特段の変動は認められない。 土地の個別的要因に変動はない。なお、従前 建物は解体され、今後物流施設用地としての 利用が計画されている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％