鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋港 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０４２４ -16	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	北9.8m国道、西8m、角地		工業 (80,200)
b	Ａ港０４２６ -17	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	西32.7m市道、東7.2m、二方路		準工 (70,265)
c	Ａ港０４２１ -21	名古屋市港区		建付地	（　）	不整形	南東36m国道、北東11.6m、角地		工業 (80,200)
d	Ａ中川０５２７ -56	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西30m市道、東2.1m、二方路		準工 (70,300)
e	Ａ港０４２６ -514	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	西32.7m市道、南5.4m、角地		近商 (85,275)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,000	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	116,527	100 [ 75.8]	153,730	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 141,487	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	138,222	100 [ 95.4]	144,887		145,000
c	(　 ) 102,299	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	102,601	100 [ 80.3]	127,772		128,000
d	(　 ) 124,675	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	124,924	100 [ 94.6]	132,055		132,000
e	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	96,476	100 [ 83.5]	115,540		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

名古屋港 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,483,111	2,594,649	7,888,462	5,246,900	2,641,562	（　0.9454） 2,497,333	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	62,433,325 円　　　　（　 61,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	401.79	Ｓ1	401.79
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	89 ％	300 ％	296 ％	1,008 ㎡	33.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建延床面積約４００㎡の店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同形式の賃貸物件としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	401.79	100.0	401.79	2,168	871,081	5.0	4,355,405
							3.0	2,613,243
～

～

～

～

計		401.79	100.0	401.79		871,081		4,355,405
								2,613,243

⑨年額支払賃料	871,081 円　×　12ヶ月　＝　 10,452,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 401.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,452,972 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 522,649 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,930,323 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,355,405 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,376 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,613,243 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 511,412 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,483,111 円　　　　（　 10,400 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ港賃貸０３　　　　-504	2,203 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 90.0]	2,526	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,289 円/㎡　月額支払賃料（　 2,168 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ港賃貸２７　　　　-502	1,754 ( 1,708)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	2,051
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋港 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	355,000 円	71,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	522,649 円	10,452,972　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 971,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 603,500 円	71,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,000 円	71,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,000 円	71,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,594,649 円　（　　　　　　 2,574 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9454

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 401.79 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,246,900 円（　　　　　 5,205 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,483,111 円
②総費用	2,594,649 円
③純収益　①－②	7,888,462 円
④建物等に帰属する純収益	5,246,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,641,562 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,497,333 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,478 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,433,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
名古屋港 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋港 5-4

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　服部　寿治

TEL.

鑑定評価額

136,000,000 円

１㎡当たりの価格

135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市港区川西通３丁目８番				②地積　(㎡)	1,008 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (89,296)
	1:1	店舗Ｓ1	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南24.5m市道	水道、ガス、下水	港北 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 120 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４．５ｍ市道

交通

施設

港北駅西方

720m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

飲食、物販の中規模店舗の建ち並ぶ路線商業地域で、当面は現状を維持するものと予測する。店舗の連担性も高
く、地価水準は、上昇傾向になるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港区及び隣接市区町の路線商業地域である。需要者の中心は、沿道型の生活物販、飲食、サービス店舗
等の用に供する法人、個人事業者等である。当該地域は、ロードサイド型店舗が集積しており、需要は概ね堅調である
。また、周辺では名古屋競馬場が移転し、その跡地利用が注目されている。商業地の取引は少なく、また、画地規模、
用途等によって取引価格は一様ではなく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、地域特性が類似する多数の取引事例をやや広域的に検証し、試算した。一方、収益価格は、収益性及び投
資採算性を反映した理論的な価格であるが、試算過程において、多数の想定要素が介在し、自用目的の取引が中心で賃
貸市場が未成熟な当該地域においては、やや信頼性が劣る面がある。従って、市場の実勢を反映し、相対的に信頼性の
高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、単価と総額との関連等を総合的に勘案し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋港 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 175,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[131.6]

[100.0]
100

135,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直しているが、物価上
昇等が注視される。港区の取引件数は、例年
を上回る水準で、地価は全般的に上昇傾向に
ある。

名古屋競馬場が移転し、その跡地利用が注視
されているが、ここ１年は地域要因に特段の
変動は見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋港 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０５２１ -4	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	南24.5m市道、中間画地		近商 (90,400)
b	Ａ港０４２６ -17	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	西32.7m市道、東7.2m、二方路		準工 (70,265)
c	Ｂ港０５２５ -2	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	北西29.9m市道、南東4m、二方路		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
d	Ａ中川０４２７ -527	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西32m市道、中間画地		準工 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 164,931	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	166,086	100 [ 114.1]	145,562	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 141,487	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	138,222	100 [ 93.5]	147,831		148,000
c	(　 ) 92,376	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.0]	108,247	100 [ 88.0]	123,008		123,000
d	(　 ) 121,002	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,180	100 [ 102.4]	120,293		120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

名古屋港 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,579,822	2,570,170	8,009,652	5,313,410	2,696,242	（　0.9454） 2,549,027	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	63,725,675 円　　　　（　 63,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	401.79	Ｓ1	401.79
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	89 ％	300 ％	296 ％	1,008 ㎡	33.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建て約４００㎡の店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	401.79	100.0	401.79	2,188	879,117	5.0	4,395,585
							3.0	2,637,351
～

～

～

～

計		401.79	100.0	401.79		879,117		4,395,585
								2,637,351

⑨年額支払賃料	879,117 円　×　12ヶ月　＝　 10,549,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 401.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,549,404 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 527,470 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,021,934 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,395,585 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,637,351 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 516,130 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,579,822 円　　　　（　 10,496 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ港賃貸２１　　　　-501	2,258 ( 2,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,310 円/㎡　月額支払賃料（　 2,188 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ港賃貸２４　　　　-503	2,532 ( 2,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,488
c	Ｂ港賃貸０３　　　　-504	2,203 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,165

名古屋港 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	359,500 円	71,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	527,470 円	10,549,404　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 928,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 611,100 円	71,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,900 円	71,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,900 円	71,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,570,170 円　（　　　　　　 2,550 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9454

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,900,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 401.79 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,313,410 円（　　　　　 5,271 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,579,822 円
②総費用	2,570,170 円
③純収益　①－②	8,009,652 円
④建物等に帰属する純収益	5,313,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,696,242 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,549,027 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,529 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,725,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,200 円／㎡）