別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 名古屋港 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 5-1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　寿治   TEL.

鑑定評価額 32,200,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区東海通３丁目２０番９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2 店舗 ＲＣ5 中層店舗等が見られ る駅に近い商業地域 南24.5m市道 水道、ガス、下水 東海通 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４．５ｍ市道 交通 施設 東海通駅東方 80m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅至近の幹線道路沿いの商業地域であり、熟成度も高く当面は現状を維持するものと予測する。利便性が 高く、地価水準は、上昇傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接市区町の路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者の中心は、生活物販、飲食、サー ビス店舗等の用に供する法人、個人事業者等のほか、マンション事業者等も含まれる。当該地域は、地下鉄駅至近で、 周辺には大規模商業施設もあり、利便性が高く、取引も散見され、需要は堅調である。商業地は、画地規模、用途等に よって取引価格は一様ではなく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性が類似する多数の取引事例をやや広域的に検証し、試算した。一方、収益価格は、収益性及び投 資採算性を反映した理論的な価格であるが、試算過程において、多数の想定要素が介在し、自用目的の取引が中心で賃 貸市場が未成熟な当該地域においては、やや信頼性が劣る面がある。従って、市場の実勢を反映し、相対的に信頼性の 高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、単価と総額との関連等を総合的に勘案し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 5-5               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 195,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直しているが、物価上 昇等が注視される。港区の取引件数は、例年 を上回る水準で、地価は全般的に上昇傾向に ある。 地下鉄駅至近の路線商業地域であるが、新規 出店等は少なく、地域要因に特段の変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％