別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋港 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 -3 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　三輪　勝年   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 99,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区本宮町２丁目３７番３８ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,156) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北3.9m市道 水道、ガス、下水 荒子川公園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．９ｍ市道 交通 施設 荒子川公園駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状の住環境を維持する ものと予測する。物価高騰により家計が圧迫され住宅取得意欲に停滞傾向が見られる。地価の先行きは不透明。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は港区等の名古屋市南部の住宅地域で、主な需要者は名古屋市及び周辺市町在住の中堅層である。住宅供給 は建売住宅や中古住宅等が主で、宅地供給は不動産業者による戸建住宅用地販売やスポット売買が中心である。地価水 準は名古屋市内では相対的に廉価であり、売買市場は堅調に推移している。標準的画地は約１６５㎡で、土地のみの場 合１５００～１８００万円程度、新築戸建住宅は２７００～３４００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 「荒子川公園」駅徒歩２０分圏内の住宅地域に存する。比準価格は同一需給圏内の類似地域等から多数の取引事例を収 集選択して試算したものであり説得力は高い。一方、対象標準地は規模が小さいため事業収支の観点から賃貸共同住宅 の想定は妥当ではないと判断し収益還元法の適用を見送った。利便性や居住快適性を重視する住宅地域で自用目的売買 の取引が価格を主導するため、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [109.0] 100 [119.6] [100.0] 100 99,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いまのところ住宅需要は堅調を保っているが 、諸物価高騰による家計の圧迫や住宅資材価 格の上昇等により、戸建住宅市場に停滞感が 見え始めた。 一般的な住宅地域で需給は安定している。主 に不動産業者による小規模住宅の割高な取引 価格が地価相場を牽引して、地価は強含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％