鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中川０４２５ -11	名古屋市中川区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		２住居３１ｍ高度地区 (70,200)
b	Ｂ中川０４２５ -17	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		２住居３１ｍ高度地区 (70,200)
c	Ａ中川０４０２ -21	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ整形	北32m国道、西30m、二方路		準工 (71,270)
d	Ａ中川０４１８ -518	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	西30m県道、中間画地		準住居 (70,300)
e	Ａ中川０５２７ -8	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東29.9m県道、中間画地		準住居 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,304	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,413	100 [ 93.5]	154,452	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 172,101	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	176,404	100 [ 96.3]	183,182		191,000
c	(　 ) 154,979	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.5]	164,776	100 [ 104.1]	158,286		165,000
d	(　 ) 121,951	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 89.2]	139,998	100 [ 88.6]	158,011		164,000
e	(　 ) 151,246	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	153,968	100 [ 88.6]	173,779		181,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

名古屋中川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,690,992	4,738,244	9,952,748	9,235,500	717,248	（　0.9540） 684,255	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	17,106,375 円　　　　（　 38,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	156.96	Ｓ5	731.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	448 ㎡	17.8 m x 25.0 m	前面道路：市道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上は、各階２ＬＤＫ（平均住戸面積約５４㎡）×２戸で、合計８戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.96	83.0	130.24	2,516	327,684	5.0	1,638,420
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	143.65	75.9	109.09	1,797	196,035	2.0	392,070
							0.0	0
4～ 5	共同住宅	143.65	75.9	109.09	1,851	201,926	2.0	403,852
							0.0	0
～

～

計		731.56	77.5	566.60		1,123,606		3,230,264
								0

⑨年額支払賃料	1,123,606 円　×　12ヶ月　＝　 13,483,272 円
⑩a共益費（管理費）	216 円／㎡　×　 566.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,468,627 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,951,899 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 771,595 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,660,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,230,264 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,690,992 円　　　　（　 32,792 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０２　　　　-5	1,247 ( 1,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,320	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,797 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸０２　　　　-6	1,629 ( 1,626)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	2,108
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	705,000 円	141,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,391,944 円	15,431,899　×　　　　 15.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,738,244 円　（　　　　　　 10,576 円／㎡）　　（経費率　　 32.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 731.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0640 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,235,500 円（　　　　　 20,615 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,690,992 円
②総費用	4,738,244 円
③純収益　①－②	9,952,748 円
④建物等に帰属する純収益	9,235,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	717,248 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	684,255 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,106,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中川 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中川 5-11

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　三輪　勝年

TEL.

鑑定評価額

71,200,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中川区草平町１丁目１３番３外				②地積　(㎡)	448 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:1.5	事務所兼倉庫Ｓ2	店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西33m市道、背面道	水道、ガス、下水	南荒子 780m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 180 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ市道

交通

施設

南荒子駅西方

780m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域である。規模のまとまった土地を中心に、マンション等の立地が進むものと予測する。
不安定な世界情勢、日銀政策変更、資源高により企業活動等の停滞が懸念され、地価の先行きはやや不透明。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中川区及び隣接する熱田区、港区、中村区等の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心
は沿道サービス事業者、地元企業、個人事業主、マンション建築を目的とする不動産業者等であり、店舗出店は事業用
定期借地を活用することが多い。飲食店舗等の賃貸市場は弱含みであるが、低金利と相まって売買市場は堅調であり地
価は強含みである。取引価格は画地条件、建物用途、テナント業種等によって多様で需要の中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に存する。比準価格は同一需給圏内の類似地域にて多数の取引事例を収
集選択して試算した。収益価格は標準的な建物プランを前提に事業収支及び利回りを検討して査定したが想定要素は否
めない。おもな需要者は土地価格について比準価格を重視する傾向があることも勘案し、比準価格を重視し収益価格を
比較考量のうえ代表標準地との均衡検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 252,000 円／㎡

[107.9]
100

100
[101.9]

100
[174.4]

[104.0]
100

159,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

店舗等の賃貸市場が弱含む一方で、低金利等
を背景に売買市場が比較的活況という跛行性
を示している。資源高、日銀政策変更等によ
り先行き不透明。

沿道型店舗の出店は事業用定期借地の活用や
借家が多く、実売買は小画地か住宅併用目的
が主である。需要は安定しており地価はやや
強含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中川０５２５ -2	名古屋市中川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北24.5m県道、西20m、角地		近商絶対高４５ｍ高度 (100,300)
b	Ａ中川０５２７ -55	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東30m県道、中間画地		準住居 (70,300)
c	Ｂ中川０４２５ -11	名古屋市中川区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		２住居３１ｍ高度地区 (70,200)
d	Ａ中川０５２７ -41	名古屋市中川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西24.5m市道、北東8m、角地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,480	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	195,652	100 [ 117.9]	165,947	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 140,836	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,681	100 [ 90.6]	156,381		163,000
c	(　 ) 141,304	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,413	100 [ 93.5]	154,452		161,000
d	(　 ) 229,547	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	218,286	100 [ 137.8]	158,408		165,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

名古屋中川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,339,854	3,098,948	10,240,906	9,497,500	743,406	（　0.9540） 709,209	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	17,730,225 円　　　　（　 39,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	156.96	Ｓ5	731.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	448 ㎡	17.8 m x 25.0 m	前面道路：市道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し。２～５階２ＬＤＫ（平均専用面積５６㎡）、計８戸を想定。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

ホール、通路、階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.96	83.0	130.24	2,450	319,088	5.0	1,595,440
							3.0	957,264
2～ 5	共同住宅	143.65	75.9	109.09	1,815	197,998	2.0	395,996
							0.0	0
～

～

～

計		731.56	77.5	566.60		1,111,080		3,179,424
								957,264

⑨年額支払賃料	1,111,080 円　×　12ヶ月　＝　 13,332,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 566.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,332,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 690,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,122,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,179,424 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,205 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 957,264 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 187,337 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,339,854 円　　　　（　 29,776 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸１６　　　　-508	3,427 ( 3,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	3,046	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,586 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ中川賃貸０２　　　　-510	2,365 ( 2,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	2,389
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	725,000 円	145,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	690,648 円	13,812,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,098,948 円　（　　　　　　 6,917 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 731.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0640 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,497,500 円（　　　　　 21,200 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,339,854 円
②総費用	3,098,948 円
③純収益　①－②	10,240,906 円
④建物等に帰属する純収益	9,497,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	743,406 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	709,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,730,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,600 円／㎡）