鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０３１８ -528	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	南24.3m県道、中間画地		近商 (90,300)
b	Ａ中川０５２８ -36	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	北西14.6m県道、北東5.4m、角地		近商 (100,300)
c	Ａ中川０４０２ -505	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24.4m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	Ａ中川０５２７ -55	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東30m県道、中間画地		準住居 (70,300)
e	Ａ中川０３２５ -527	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	西30m県道、北8m、角地		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,667	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	171,500	100 [ 100.0]	171,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 145,851) 180,964	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	174,415	100 [ 103.7]	168,192		168,000
c	(　 ) 178,049	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,966	100 [ 104.0]	174,967		175,000
d	(　 ) 140,836	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,681	100 [ 86.2]	164,363		164,000
e	(　 ) 141,835	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.8]	137,947	100 [ 86.2]	160,031		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

名古屋中川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,535,580	3,763,963	12,771,617	11,151,000	1,620,617	（　0.9342） 1,513,980	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	37,849,500 円　　　　（　 85,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	292.78	ＲＣ4	890.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	443 ㎡	18.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し。２～４階２ＬＤＫ（平均専用面積約６３㎡）、計９戸。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

通路、階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	292.78	83.2	243.55	2,250	547,988	5.0	2,739,940
							3.0	1,643,964
2～ 4	共同住宅	199.10	94.5	188.10	1,570	295,317	2.0	590,634
							0.0	0
～

～

～

計		890.08	90.8	807.85		1,433,939		4,511,842
								1,643,964

⑨年額支払賃料	1,433,939 円　×　12ヶ月　＝　 17,207,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 807.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,207,268 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,032,436 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,174,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,511,842 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,411 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,643,964 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 318,337 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,535,580 円　　　　（　 37,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸１８　　　　-501	2,555 ( 2,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,555	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,375 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ中川賃貸２７　　　　-503	2,060 ( 2,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,336
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	885,000 円	177,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	860,363 円	17,207,268　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,504,500 円	177,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,763,963 円　（　　　　　　 8,497 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9342

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	177,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 890.08 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,151,000 円（　　　　　 25,172 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,535,580 円
②総費用	3,763,963 円
③純収益　①－②	12,771,617 円
④建物等に帰属する純収益	11,151,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,620,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,513,980 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,418 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,849,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
名古屋中川 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中川 5-10

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　服部　寿治

TEL.

鑑定評価額

72,200,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中川区野田２丁目４４２番外				②地積　(㎡)	443 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	店舗ＲＣ2	小売店舗等を中心とする県道沿いの近隣商業地域	南24.5m県道	水道、ガス、下水	高畑 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４．５ｍ県道

交通

施設

高畑駅西方

950m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

周辺では、商業地の取引も散見され、長期的には、繁華性が徐々に増すものと予測される。地価水準は、上昇傾
向になるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中川区及び隣接市区町の路線商業地域である。需要者の中心は、沿道型の生活物販、飲食店等の用に供
する法人、個人事業者等で、面大地等は、マンション事業者等も含まれる。当該地域周辺では、ここ数年、商業地の取
引が散見され、需要は回復傾向にある。商業地の取引は総じて少なく、また、画地規模、用途等によって取引価格は一
様ではなく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、地域特性が類似する多数の取引事例をやや広域的に検証し、試算した。一方、収益価格は、収益性及び投
資採算性を反映した理論的な価格であるが、試算過程において、多数の想定要素が介在し、自用目的の取引が中心で賃
貸市場が未成熟な当該地域においては、やや信頼性が劣る面がある。従って、市場の実勢を反映し、相対的に信頼性の
高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、単価と総額との関連等を総合的に勘案し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 252,000 円／㎡

[107.9]
100

100
[101.9]

100
[163.5]

[100.0]
100

163,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直しているが、物価上
昇等が注視される。中川区の取引件数は、例
年を上回る水準で、地価は全般的に上昇傾向
にある。

商業地の取引は総じて少ないが、ここ数年、
当該地域周辺では、商業地の取引が散見され
た。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０３１８ -528	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	南24.3m県道、中間画地		近商 (90,300)
b	Ａ中川０４０２ -505	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24.4m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	Ａ中川０３２５ -527	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	西30m県道、北8m、角地		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
d	Ａ中川０５２７ -55	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東30m県道、中間画地		準住居 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,667	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	171,500	100 [ 100.0]	171,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 ) 178,049	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,966	100 [ 101.0]	180,164		180,000
c	(　 ) 141,835	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.8]	137,947	100 [ 90.2]	152,935		153,000
d	(　 ) 140,836	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,681	100 [ 90.2]	157,074		157,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

名古屋中川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,971,660	3,840,216	13,131,444	11,403,000	1,728,444	（　0.9342） 1,614,712	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	40,367,800 円　　　　（　 91,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	312.16	ＲＣ4	890.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	443 ㎡	18.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロアー貸し。２階～４階はファミリータイプの２ＬＤＫ（約６３㎡×９戸）を想定した。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

廊下等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	292.78	83.2	243.55	2,234	544,091	5.0	2,720,455
							3.0	1,632,273
2～ 4	共同住宅	199.10	94.5	188.10	1,619	304,534	1.0	304,534
							0.0	0
～

～

～

計		890.08	90.8	807.85		1,457,693		3,634,057
								1,632,273

⑨年額支払賃料	1,457,693 円　×　12ヶ月　＝　 17,492,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 807.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,492,316 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 874,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,617,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,634,057 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,632,273 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 319,436 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,971,660 円　　　　（　 38,311 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸１６　　　　-15	1,630 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.9]	100 [100.0]	1,771	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,620 円/㎡　月額支払賃料（　 1,619 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸０９　　　　-5	1,513 ( 1,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,614
c	Ｂ中川賃貸１６　　　　-11	1,545 ( 1,461)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [111.2]	100 [100.0]	1,478

名古屋中川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	874,616 円	17,492,316　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,538,500 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,840,216 円　（　　　　　　 8,669 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9342

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 890.08 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,403,000 円（　　　　　 25,740 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,971,660 円
②総費用	3,840,216 円
③純収益　①－②	13,131,444 円
④建物等に帰属する純収益	11,403,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,728,444 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,614,712 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,645 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,367,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,100 円／㎡）