鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０５１８ -13	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	西32.7m県道、中間画地		準工 (70,300)
b	Ａ中川０５１８ -34	名古屋市中川区		貸家建付地	（　）	長方形	北7.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	Ｂ中川０５２５ -4	名古屋市中川区		更地	（　）	台形	北29.9m市道、中間画地		準工絶対高４５ｍ高度 (70,300)
d	Ａ中川０４０２ -8	名古屋市中川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北24.6m県道、西5.4m、角地		工業 (80,200)
e	Ａ中川０４０２ -524	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ正方形	南14.5m市道、西10m、角地		準工 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,267	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	164,668	100 [ 88.7]	185,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 163,084	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,063	100 [ 99.5]	164,887		165,000
c	(　 ) 261,710	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	265,940	100 [ 141.3]	188,209		188,000
d	(　 ) 149,189	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	145,779	100 [ 83.6]	174,377		174,000
e	(　 ) 199,298	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	190,730	100 [ 101.2]	188,468		188,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +53.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

名古屋中川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,267,193	2,036,007	7,231,186	6,274,900	956,286	（　0.9540） 912,297	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	22,807,425 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	127.27	Ｓ4	509.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	180 ㎡	7.5 m x 24.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸、２～４階は約５７㎡のファミリータイプが各階２戸、合計６戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.27	75.0	95.45	2,460	234,807	5.0	1,174,035
							3.0	704,421
2～ 4	共同住宅	127.27	90.0	114.54	1,640	187,846	1.0	187,846
							1.0	187,846
～

～

～

計		509.08	86.2	439.07		798,345		1,737,573
								1,267,959

⑨年額支払賃料	798,345 円　×　12ヶ月　＝　 9,580,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 439.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,580,140 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 574,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,005,332 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,737,573 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,333 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,267,959 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 245,528 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,267,193 円　　　　（　 51,484 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０９　　　　-504	2,257 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [104.0]	1,669	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,670 円/㎡　月額支払賃料（　 1,640 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸２６　　　　-1	1,505 ( 1,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	1,670
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	479,000 円	95,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	479,007 円	9,580,140　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 814,300 円	95,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,800 円	95,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,800 円	95,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,036,007 円　（　　　　　　 11,311 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,800,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 509.08 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0640 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,274,900 円（　　　　　 34,861 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,267,193 円
②総費用	2,036,007 円
③純収益　①－②	7,231,186 円
④建物等に帰属する純収益	6,274,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	956,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	912,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,807,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中川 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中川 5-9

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　松原　一隆

TEL.

鑑定評価額

32,400,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中川区露橋２丁目２３０９番｢露橋２－２３－１１｣				②地積　(㎡)	180 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	南20m県道	水道、ガス、下水	尾頭橋 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

尾頭橋駅南西方

700m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの小売店舗、飲食店舗等が中心の近隣商業地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価
は強含みであり、今後も上昇傾向を維持しつつ推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として、名古屋市西部及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要の中心は、地縁的選好性
を有する地元企業、個人事業者のほか沿道型店舗の運営事業者が想定される。店舗集積に優る地域では需要が底堅く需
給も改善傾向にあるため、地価はやや強含みで推移している。取引が少なく利用目的によって画地規模が異なることか
ら、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は、中低層の店舗を中心とした旧来からの商業地域であり、賃貸市場が成熟しているとは言い難く、土地
取引は自用目的が中心となっているため、市場動向を反映している比準価格の信頼性は高い。よって本件では相対的規
範性に優る比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に、代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不
動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 252,000 円／㎡

[107.9]
100

100
[101.9]

100
[147.9]

[100.0]
100

180,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

急激な物価上昇と為替変動により先行きは不
透明であるが、地価は概ね堅調に推移してお
り、ウィズコロナの下で景気の持ち直しが期
待される。

地域要因は安定的であり特段の変動要因は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０５１８ -13	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	西32.7m県道、中間画地		準工 (70,300)
b	Ａ中川０４２７ -523	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	北24.4m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	Ｂ中川０４２５ -501	名古屋市中川区		更地	（　）	袋地等	西11m県道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
d	Ｂ中川０５２７ -4	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ台形	南7.2m市道、中間画地		準工 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,267	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	164,668	100 [ 93.3]	176,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 177,885	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,443	100 [ 99.5]	182,355		182,000
c	(　 ) 128,343	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	164,760	100 [ 89.6]	183,884		184,000
d	(　 ) 164,583	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	165,406	100 [ 93.0]	177,856		178,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

名古屋中川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,316,540	2,053,679	7,262,861	6,314,200	948,661	（　0.9540） 905,023	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	22,625,575 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	127.27	Ｓ4	509.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	180 ㎡	7.5 m x 24.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は、フロアー貸し。２～４階は、各階同型の約５７㎡のファミリータイプが２戸、合計６戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.27	75.0	95.45	2,383	227,457	5.0	1,137,285
							3.0	682,371
2～ 4	共同住宅	127.27	90.0	114.54	1,702	194,947	2.0	389,894
							0.0	0
～

～

～

計		509.08	86.2	439.07		812,298		2,306,967
								682,371

⑨年額支払賃料	812,298 円　×　12ヶ月　＝　 9,747,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 439.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,747,576 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 584,855 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,162,721 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,306,967 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 682,371 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 132,134 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,316,540 円　　　　（　 51,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０２　　　　-20	1,791 ( 1,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.7]	100 [115.0]	1,817	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,705 円/㎡　月額支払賃料（　 1,702 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸１８　　　　-7	1,505 ( 1,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 92.7]	100 [100.0]	1,592
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	482,000 円	96,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	487,379 円	9,747,576　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 819,400 円	96,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,053,679 円　（　　　　　　 11,409 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,400,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 509.08 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0640 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,314,200 円（　　　　　 35,079 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,316,540 円
②総費用	2,053,679 円
③純収益　①－②	7,262,861 円
④建物等に帰属する純収益	6,314,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	948,661 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	905,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,625,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）