鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０５１８ -31	名古屋市中川区		更地	（　）	袋地等	西8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	Ａ中川０５２７ -28	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ａ中川０５２７ -46	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.3m市道、南5.5m、角地		１住居 (70,200)
d	Ａ中川０５２７ -36	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.8m市道、北西9.7m、角地		１住居 (80,200)
e	Ａ中川０５１８ -29	名古屋市中川区		更地	（　）	台形	北4.5m市道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,190	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	159,315	100 [ 90.1]	176,820	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.9] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 203,490	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.2]	227,141	100 [ 111.9]	202,986		219,000
c	(　 ) 157,825	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	148,836	100 [ 89.1]	167,044		180,000
d	(　 ) 169,027	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	154,296	100 [ 91.1]	169,370		183,000
e	(　 ) 137,134	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	139,328	100 [ 76.1]	183,085		198,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

名古屋中川 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,330,426	850,684	3,479,742	2,919,540	560,202	（　0.9715） 544,236	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	12,958,000 円　　　　（　 56,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.52	ＬＳ2	239.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	230 ㎡	11.2 m x 20.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建、１ＬＤＫ、専有面積約５６㎡で４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 94.1 ％
の理由

同形式の賃貸物件としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	119.52	94.1	112.52	1,669	187,796	1.0	187,796
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	119.52	94.1	112.52	1,669	187,796	1.0	187,796
							0.0	0
～

～

～

計		239.04	94.1	225.04		375,592		375,592
								0

⑨年額支払賃料	375,592 円　×　12ヶ月　＝　 4,507,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,507,104 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 180,284 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,326,820 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	375,592 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,330,426 円　　　　（　 18,828 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸２６　　　　-2	1,215 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,405	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,670 円/㎡　月額支払賃料（　 1,669 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ中川賃貸０２　　　　-20	1,791 ( 1,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,600 円	39,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	180,284 円	4,507,104　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,900 円	39,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 850,684 円　（　　　　　　 3,699 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 239.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,919,540 円（　　　　　 12,694 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,330,426 円
②総費用	850,684 円
③純収益　①－②	3,479,742 円
④建物等に帰属する純収益	2,919,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	560,202 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	544,236 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,958,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
名古屋中川 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中川 -36

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　堀田　直紀

TEL.

鑑定評価額

44,600,000 円

１㎡当たりの価格

194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中川区荒子１丁目７９番１				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域	南8m市道	水道、ガス、下水	荒子 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　８
ｍ市道

交通

施設

荒子駅北西方

450m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心とする熟成した住宅地域である。特段の変動要因もないことから当面は現状を維持するものと予
測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

規模　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 +9.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市中川区、港区、南区及び熱田区南部の住宅地域である。需要者は、名古屋市南西部および近隣市
町に居住する一次取得者または二次取得者が主である。当該地域は、あおなみ線「荒子」駅徒歩圏内に位置する中規模
一般住宅や共同住宅が見られる住宅地域であり、需要は比較的堅調である。市場での中心価格帯は、土地は標準的規模
で３，０００万円台前半、新築戸建物件は４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方
、収益価格は低層共同住宅を想定して試算したが、当該地域が収益性よりも居住の快適性を重視する地域であることに
より低位に求められた。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比
準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中川 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 196,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[109.0]

100
[103.4]

[107.9]
100

194,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が緩和し経済は回復傾向に
ある。特に利便性の高い住宅地の需要は堅調
である。一方で国際情勢不安、物価高には注
視が必要である。

鉄道駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要
は堅調であり、地価は強い上昇傾向にある。
地域要因に特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０４１８ -11	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	Ａ中川０４２７ -506	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ｂ中川０４２５ -16	名古屋市中川区		貸家建付地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		準工絶対高３１ｍ高度 (70,200)
d	Ａ中川０５１８ -31	名古屋市中川区		更地	（　）	袋地等	西8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,231	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,646	100 [ 100.0]	174,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.9] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 186,593	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	197,942	100 [ 100.0]	197,942		214,000
c	(　 ) 149,882	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	141,494	100 [ 88.1]	160,606		173,000
d	(　 ) 126,190	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	159,315	100 [ 85.1]	187,209		202,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

名古屋中川 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,229,241	817,972	3,411,269	2,749,110	662,159	（　0.9715） 643,287	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	15,316,357 円　　　　（　 66,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.52	ＬＳ2	239.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	230 ㎡	11.2 m x 20.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建てアパート、１ＬＤＫ（平均専有面積約５６㎡）４戸を想定した。

⑦有効率　 94.1 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	119.52	94.1	112.52	1,630	183,408	1.0	183,408
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	119.52	94.1	112.52	1,630	183,408	1.0	183,408
							0.0	0
～

～

～

計		239.04	94.1	225.04		366,816		366,816
								0

⑨年額支払賃料	366,816 円　×　12ヶ月　＝　 4,401,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,401,792 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,225,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	366,816 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,521 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,229,241 円　　　　（　 18,388 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０２　　　　-27	1,951 ( 1,948)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,612	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,631 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸２７　　　　-5	1,980 ( 1,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,650
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,400 円	37,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	176,072 円	4,401,792　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 315,300 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 817,972 円　（　　　　　　 3,556 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 239.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,749,110 円（　　　　　 11,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,229,241 円
②総費用	817,972 円
③純収益　①－②	3,411,269 円
④建物等に帰属する純収益	2,749,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	662,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	643,287 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,797 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,316,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,600 円／㎡）