別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 名古屋中川 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -34 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　寿治   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区野田２丁目２１６番 ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の住宅等が密 集する住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 高畑 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 高畑駅西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄東山線高畑駅及び八田駅が利用可能な既成の住宅地域であり、今後も概ね現状を維持するものと予測する 。地価水準は、上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄東山線及び近鉄名古屋線沿線の利用圏域を中心とした中川区及び周辺市区町村の住宅地域である 。需要者の中心は、中川区及び周辺市区町村の居住者等で、賃貸住宅からの住み替え需要が多い。当該地域周辺では、 高値取引も散見され、需給関係は概ね良好である。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的な画地規模で２，０００ 万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円程度であるが、画地規模にはばらつきがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は、自用目的の取引が中心であり、住環境等が類似する多数の取引事例を収集、選択の上、試算された 比準価格は、説得力の高い価格である。一方、収益価格は、周辺の利用状況、対象標準地の画地規模等から賃貸経営を 想定することは非現実的のため、試算しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    196,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [109.0] 100 [140.9] [101.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直しているが、物価上 昇等が注視される。中川区の取引件数は、例 年を上回る水準で、地価は全般的に上昇傾向 にある。 土地区画整理で街区が形成された住宅地域で あるが、目立った開発等もなく、地域要因に 特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％