別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 名古屋中川 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -19 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.

鑑定評価額 31,600,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区的場町３丁目３９番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅を中心に、 農地等も見られる住 宅地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 南荒子 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 南荒子駅西方 600m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体に農地等も見受けられる住宅地域であり、今後は農地の宅地化が進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、あおなみ線及び地下鉄東山線沿線を中心とする名古屋市南西部の住宅地域である。需要者は、中川区及 び港区在住の一次取得者が主である。当該地域は、「南荒子」駅徒歩圏内の農地も見られる旧来からの住宅地域である 。需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。市場での中心価格帯は、土地は標準的規模で２，５００～３，０００万円、 新築戸建物件は４，０００～４，５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 「南荒子」駅徒歩圏内で、周辺には、共同住宅等も見られるが、画地条件の制約等により、経済合理性を有する賃貸住 宅の建築が想定できないため、収益価格は適用しなかった。当該地域は、一般住宅を主体とする既成の住宅地域であり 、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が一般的な地域である。従って、市場動向を反映した比準 価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    196,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [109.0] 100 [122.2] [100.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が緩和し経済は回復傾向に ある。特に利便性の高い住宅地の需要は堅調 である。一方で国際情勢不安、物価高には注 視が必要である。 鉄道駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要 は堅調であり、地価は強い上昇傾向にある。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％