別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋中川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -10 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　可児　良樹   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区本前田町１０２番 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、小工場が混在する 住宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 地下鉄八田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 地下鉄八田駅西方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を中心にアパートや小工場等が見られる住宅地域である。当面は混在状態を維持しつつ工 場地の住宅地転用や画地の細分化などが緩やかに進みつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄東山線、近鉄名古屋線、ＪＲ関西本線沿線で、中川区及び隣接区の住宅地域が主な圏域である。 需要者の中心は、当該圏域の居住者であり、圏域外からの転入は少ない。当該地域は、最寄駅への接近性がやや劣る一 方、相対的割安感があることから需要は底堅く、地価は微増傾向で推移している。市場で中心となる価格帯は、土地は 土地は２０００万円～２５００万円程度、新築戸建住宅は３５００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅のほかにアパートも見られるが、画地規模等の観点から賃貸用建物を想定することが現実的では ないことから収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が 重視される。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    196,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [109.0] 100 [154.8] [100.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下、景気は持ち直し傾向にあ り、住宅需要は堅調に推移している。一方、 物価高や金融情勢の変動等先行きには不透明 感も漂っている。 小工場等も混在する住宅地域であるが、地域 要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％