鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋熱田 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ熱田０５０１ -1	名古屋市熱田区		更地	（　）	不整形	北東30m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ熱田０５０１ -18	名古屋市熱田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西29.9m市道、東4m、北4m、三方路		商業 (100,400)
c	Ａ熱田０４３７ -514	名古屋市熱田区		貸家建付地	（　）	長方形	南東50m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ熱田０４０１ -520	名古屋市熱田区		更地	（　）	不整形	北西30m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	Ａ熱田０４０１ -6	名古屋市熱田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北32m国道、南7.3m、二方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,299	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	260,724	100 [ 66.4]	392,657	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	393,000
b	(　 ) 893,029	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	847,126	100 [ 157.4]	538,199		538,000
c	(　 ) 183,121	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.2]	210,934	100 [ 65.3]	323,023		323,000
d	(　 ) 218,354	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	242,948	100 [ 64.3]	377,835		378,000
e	(　 ) 254,286	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	264,258	100 [ 64.9]	407,177		407,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +59.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -31.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 407,000 円／㎡]

名古屋熱田 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,939,332	10,556,020	34,383,312	27,781,600	6,601,712	（　0.9425） 6,222,114	（ 3.3 - 0.1 ） 3.2％
	⑧収益価格	194,441,063 円　　　　（　 285,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋熱田 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	419.79	ＲＣ6	1,946.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	683 ㎡	25.5 m x 27.5 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、いずれもフロア貸し。３階以上共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約７０㎡）を想定。

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

建築規模から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	409.86	88.6	363.18	3,000	1,090,000	10.0	10,900,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	347.27	78.7	273.39	2,450	670,000	6.0	4,020,000
							0.0	0
3～ 6	共同住宅	297.24	94.5	280.83	1,870	525,000	2.0	1,050,000
							1.0	525,000
～

～

計		1,946.09	90.4	1,759.89		3,860,000		19,120,000
								2,100,000

⑨年額支払賃料	3,860,000 円　×　12ヶ月　＝　 46,320,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,759.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,320,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,831,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,352,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,120,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 179,728 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,100,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 406,644 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,939,332 円　　　　（　 65,797 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ熱田賃貸１８　　　　-4	1,710 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,065	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,905 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ熱田賃貸３７　　　　-2	1,706 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,815
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋熱田 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,420,000 円	484,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,415,520 円	47,184,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,227,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,525,400 円	484,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	484,000 円	484,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	484,000 円	484,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,556,020 円　（　　　　　　 15,455 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9425

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	484,000,000 円	設計監理料率　 239,000 円／㎡　×　 1,946.09 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0850 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,781,600 円（　　　　　 40,676 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,939,332 円
②総費用	10,556,020 円
③純収益　①－②	34,383,312 円
④建物等に帰属する純収益	27,781,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,601,712 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,222,114 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,110 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,441,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 285,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
名古屋熱田 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋熱田 5-6

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　小倉　偉

TEL.

鑑定評価額

260,000,000 円

１㎡当たりの価格

380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市熱田区伝馬２丁目２０３番外｢伝馬２－２－４｣				②地積　(㎡)	683 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1	事務所ＲＣ4	事務所や学校等のビルが建ち並ぶ普通商業地域	北東50m国道	水道、ガス、下水	伝馬町 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ国道

交通

施設

伝馬町駅東方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄名城線伝馬町駅に近い店舗、営業所、マンション、専門学校が見られる国道沿いの商業地域である。東方
への国道歩道は行止りである。特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 382,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の幹線道路又は準幹線道路沿いで地下鉄駅利用圏内の商業地域である。当地域は、国道１号沿いで伝
馬町駅に隣接し中低層事務所ビルや高層共同住宅、専門学校校舎が見られる。ただし、東方では国道が一部車両専用道
路となることから人の往来は少なく繁華性は低い状況である。主たる需要者は、一般法人、不動産業者である。背後に
は旧東海道があり各種遺跡がある。取引総額は規模や利用目的によって異なり、一定の中心総額水準は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近時実際に成約した取引事例に基づく市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は新規に最有
効使用の建物建築・賃貸事業を想定した収益性を反映した価格である。ただし収益価格は多分に想定要素が介在してい
る。需要者は代替不動産との価格比較等を行い、取得後の収益性の検討も行って意思決定を行う傾向がある。よって、
規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋熱田 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 282,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[103.0]

100
[ 76.3]

[100.0]
100

379,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    366,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策継続により不動産需要は堅調で
あるが、急激な物価上昇、世界的景気後退懸
念、新型コロナ感染症の継続等不確実性が多
様化している。

令和５年１月４日に最寄駅「伝馬町」駅が「
熱田神宮伝馬町」駅に改称する。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋熱田 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ熱田０４０１ -1	名古屋市熱田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西29.9m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	Ａ熱田０４３７ -512	名古屋市熱田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｂ熱田０４３７ -4	名古屋市熱田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
d	Ａ熱田０４０１ -507	名古屋市熱田区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西14.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,414	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	323,416	100 [ 85.1]	380,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	380,000
b	(　 ) 189,882	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,996	100 [ 53.6]	371,261		371,000
c	(　 ) 192,382	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	219,895	100 [ 56.2]	391,272		391,000
d	(　 ) 180,738	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	198,241	100 [ 51.4]	385,683		386,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 382,000 円／㎡]

名古屋熱田 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,615,698	10,771,416	34,844,282	28,470,400	6,373,882	（　0.9425） 6,007,384	（ 3.3 - 0.1 ） 3.2％
	⑧収益価格	187,730,750 円　　　　（　 275,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋熱田 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	419.76	ＲＣ6	1,946.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	683 ㎡	25.5 m x 27.5 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階：事務所（フロア貸し）、上層階：居宅（ファミリータイプ平均専有面積約７０㎡／室）

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

階段等の共用部分として建物規模から標準域

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	409.86	88.6	363.18	3,000	1,089,540	10.0	10,895,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	347.27	78.7	273.39	2,500	683,475	6.0	4,100,850
							0.0	0
3～ 6	共同住宅	297.24	94.5	280.83	1,900	533,577	2.0	1,067,154
							0.0	0
～

～

計		1,946.09	90.4	1,759.89		3,907,323		19,264,866
								0

⑨年額支払賃料	3,907,323 円　×　12ヶ月　＝　 46,887,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,759.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 936,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,887,876 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 936,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,391,194 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,432,682 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,264,866 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 183,016 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,615,698 円　　　　（　 66,787 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ熱田賃貸３７　　　　-2	1,706 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,903 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ熱田賃貸１８　　　　-4	1,710 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,000
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋熱田 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,480,000 円	496,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,434,716 円	47,823,876　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,227,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,637,600 円	496,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,771,416 円　（　　　　　　 15,771 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9425

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	496,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,946.09 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0850 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,470,400 円（　　　　　 41,684 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,615,698 円
②総費用	10,771,416 円
③純収益　①－②	34,844,282 円
④建物等に帰属する純収益	28,470,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,373,882 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,007,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,796 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,730,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 275,000 円／㎡）