別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 名古屋熱田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋熱田 -2 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小倉　偉   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市熱田区五番町１１１７番外 ｢五番町１１－２４｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模住宅が多く中 小工場も混在する住 宅地域 北9m市道 水道、ガス、下水 東海通 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　９ ｍ市道 交通 施設 東海通駅北東方 630m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多い中に中小工場も見られる住宅地域である。特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推 移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄名港線沿線を中心に、広域的な郊外の住宅地域である。主たる需要者は住宅取得を目的とする個人 や不動産業者等である。当地域は戸建住宅、工場が混在する住宅地域で、区内では土地を細分化したミニ開発も多く見 受けられる。堀川以東の台地エリアに比し水害懸念があるものの、立地、価格水準、マンション価格との総合比較から 住宅用地需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地で概ね３千万円前後、新築戸建物件で概ね４千万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際に成約した取引に基づく市場性を反映した実証的な価格である。一方、本件標準地の規模及び地域性に より不動産賃貸事業想定は現実的でないため、収益還元法の適用は割愛した。近隣地域では、自用目的での取引が中心 であり、需要者は居住快適性が重視される代替不動産との価格比較等を行い意思決定を行う傾向がある。よって、代表 標準地との均衡も踏まえ、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋熱田 -11             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.9 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    199,000 円／㎡ [105.5] 100 100 [104.9] 100 [136.5] [100.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策継続により不動産需要は堅調で あるが、急激な物価上昇、世界的景気後退懸 念、新型コロナ感染症の継続等不確実性が多 様化している。 特にない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％