鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋瑞穂 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ昭和０４４０ -15	名古屋市昭和区		建付地	（　）	長方形	南50m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ昭和０４３５ -3	名古屋市昭和区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西32.7m市道、南7.3m、角地		近商 (100,400)
c	Ａ瑞穂０５４７ -17	名古屋市瑞穂区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東32.7m市道、南6m、角地		商業 (100,400)
d	Ａ瑞穂０５４３ -3	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11.8m市道、西7.5m、角地		近商 (100,400)
e	Ａ瑞穂０４４２ -518	名古屋市瑞穂区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南32.7m市道、北6m、二方路		近商高度地区45m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 502,686	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	525,810	100 [ 119.8]	438,907	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	439,000
b	(　 ) 242,836	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 88.7]	336,257	100 [ 81.2]	414,110		414,000
c	(　 ) 522,799	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	510,962	100 [ 119.8]	426,513		427,000
d	(　 ) 251,251	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	244,140	100 [ 62.1]	393,140		393,000
e	(　 ) 239,346	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	239,346	100 [ 59.2]	404,301		404,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 426,000 円／㎡]

名古屋瑞穂 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,617,367	3,565,341	12,052,026	9,804,000	2,248,026	（　0.9541） 2,144,842	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	51,067,667 円　　　　（　 315,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋瑞穂 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	117.80	ＲＣ5	598.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	162 ㎡	6.5 m x 25.5 m	前面道路：市道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

５階建店舗事務所して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	117.80	79.5	93.70	3,506	328,512	10.0	3,285,120
							2.0	657,024
2～ 5	事務所	117.80	80.9	95.30	2,630	250,639	6.0	1,503,834
							2.0	501,278
～

～

～

計		598.00	79.4	474.90		1,331,068		9,300,456
								2,662,136

⑨年額支払賃料	1,331,068 円　×　12ヶ月　＝　 15,972,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 474.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,972,816 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 958,369 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,014,447 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,300,456 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,662,136 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 515,496 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,617,367 円　　　　（　 96,404 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ瑞穂賃貸４５　　　　-501	3,336 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,650 円/㎡　月額支払賃料（　 3,506 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ瑞穂賃貸３２　　　　-505	2,988 ( 2,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.5]	100 [100.0]	3,162
c	Ｂ瑞穂賃貸４２　　　　-502	3,287 ( 3,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.8]	100 [100.0]	4,068

名古屋瑞穂 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	608,000 円	152,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	798,641 円	15,972,816　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 562,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,292,000 円	152,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,565,341 円　（　　　　　　 22,008 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	152,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 598.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,804,000 円（　　　　　 60,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,617,367 円
②総費用	3,565,341 円
③純収益　①－②	12,052,026 円
④建物等に帰属する純収益	9,804,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,248,026 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,144,842 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,240 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,067,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 315,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋瑞穂 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋瑞穂 5-6

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　角谷　英之

TEL.

鑑定評価額

68,000,000 円

１㎡当たりの価格

420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市瑞穂区瑞穂通８丁目７番２外				②地積　(㎡)	162 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:4	店舗兼事務所ＲＣ5	中低層の店舗ビル、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東32.7m市道	水道、ガス、下水	新瑞橋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２．７ｍ市道

交通

施設

新瑞橋近接

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅近くの商業地域であり、店舗、事務所ビルを中心として安定しており、基本的には現状維持で推移する
ものと思われるが、利便性と容積率を反映してマンションの増加も見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 274,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は瑞穂区、昭和区の地下鉄駅周辺や幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、収益物件を取得する
法人または個人投資家、マンション用地を取得する業者等である。コロナ対策の進展による客足回復や投資対象となる
物件不足を背景に、投資目的としての不動産需要や、マンション建設用地需要は根強いものと把握される一方で、建築
費の高騰等の懸念材料も存在する。取引目的によって規模等が異なり、取引の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域における商業地の取引事例を広範囲に採用して試算したが、市場実態を反映している。収益価格は
、収益用物件の賃貸を想定して試算したが、比準価格より低位に試算された。本件では、市場実態を反映する点におい
て優る比準価格を重視し、賃料の保守性等から低位に求められたが、投資需要も想定される地域であることから収益価
格を関連付け、代表標準地との均衡に留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 322,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[100.0]

100
[ 81.3]

[100.0]
100

421,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    403,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直し傾向にあり、商業地需要も回
復しているが、業種によって需要のばらつき
があり、物価高、金利の先高感など不安材料
も存在する。

本地域の地価変動に影響を及ぼす特別の変動
要因は認められないが、地下鉄駅への接近性
が良好であり、マンション素地としての需要
は高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋瑞穂 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瑞穂０５４７ -17	名古屋市瑞穂区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東32.7m市道、南6m、角地		商業 (100,400)
b	Ａ瑞穂０４４２ -518	名古屋市瑞穂区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南32.7m市道、北6m、二方路		近商高度地区45m (100,300)
c	Ａ瑞穂０５４５ -1	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ長方形	南15.3m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (89,293)
d	Ａ昭和０５４９ -19	名古屋市昭和区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東32.7m市道、中間画地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 522,799	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	510,962	100 [ 106.0]	482,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	482,000
b	(　 ) 239,346	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	239,346	100 [ 50.8]	471,154		471,000
c	(　 ) 201,163	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	213,606	100 [ 50.3]	424,664		425,000
d	(　 ) 289,910	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	294,259	100 [ 85.4]	344,566		345,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

名古屋瑞穂 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,488,205	3,732,274	11,755,931	9,804,000	1,951,931	（　0.9541） 1,862,337	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	44,341,357 円　　　　（　 274,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋瑞穂 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	117.80	ＲＣ5	598.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	162 ㎡	6.5 m x 25.5 m	前面道路：市道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造５階建、１階店舗、２階～５階事務所の店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

同種・同等の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	117.80	79.5	93.70	3,554	333,010	8.0	2,664,080
							2.0	666,020
2～ 5	事務所	117.80	80.9	95.30	2,666	254,070	6.0	1,524,420
							2.0	508,140
～

～

～

計		598.00	79.4	474.90		1,349,290		8,761,760
								2,698,580

⑨年額支払賃料	1,349,290 円　×　12ヶ月　＝　 16,191,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 474.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,191,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,295,318 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,896,162 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,761,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,608 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,698,580 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 511,435 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,488,205 円　　　　（　 95,606 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ瑞穂賃貸３２　　　　-505	2,988 ( 2,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,700	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,700 円/㎡　月額支払賃料（　 3,554 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ瑞穂賃貸４５　　　　-501	3,336 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,707
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋瑞穂 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	760,000 円	152,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	809,574 円	16,191,480　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 566,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,292,000 円	152,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,732,274 円　（　　　　　　 23,039 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	152,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 598.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,804,000 円（　　　　　 60,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,488,205 円
②総費用	3,732,274 円
③純収益　①－②	11,755,931 円
④建物等に帰属する純収益	9,804,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,951,931 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,862,337 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,496 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,341,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,000 円／㎡）