別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 名古屋瑞穂 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋瑞穂 -17 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　山岡　通長   TEL.

鑑定評価額 44,200,000 円  １㎡当たりの価格 320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市瑞穂区東栄町５丁目４番２ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,200) 1:2.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南7.2m市道 水道、ガス、下水 瑞穂区役所 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 瑞穂区役所駅北東方 320m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瑞穂区及び昭和区に所在する住宅地の圏域である。主たる需要者は名古屋市内及び近郊の市町に居住す る一次取得者が中心である。名古屋市内の中でも相対的に人気のある瑞穂区の住宅地であり、居住環境等が良好なエリ アを中心に地価は底堅く推移してきた。今般のコロナウイルス感染症拡大についても、その影響は軽微であった。取引 の中心となる土地の価格帯は、１５０㎡前後で総額４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は 市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、 専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的でないため、収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格 を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋瑞穂 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    283,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [101.4] [109.0] 100 319,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    304,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場は依然として底堅く推移している 。もっとも、不安定な海外情勢や金利の先高 観等、外部環境の不透明感は拭いづらい状況 である。 当該地域の地域要因は安定的であり、特段の 変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％