別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 名古屋瑞穂 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋瑞穂 -13 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　山岡　通長   TEL.

鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市瑞穂区玉水町２丁目６２番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 務所等も見られる住 宅地域 南7.7m市道 水道、ガス、下水 瑞穂運動場東 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位、北７．７ ｍ市道 交通 施設 瑞穂運動場東駅東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,150) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ地域であり、大きな変動要因もないことから、当面は現状維持で推移するものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瑞穂区を中心とする既成の住宅地域である。需要者は同一需給圏を含む名古屋市内及びその近郊に居住 ・就労する一次取得者層である。景気の緩やかな回復基調の中で瑞穂区の堅実な住宅需要から地価は上昇傾向推移して きており、今般のコロナウイルス感染症拡大についても、その影響は軽微であった。取引の中心となる価格帯は、土地 のみで３５００万円程度、新築戸建住宅で６０００万円程度の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は 市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、 専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的でないため、収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格 を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋瑞穂 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    283,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [150.5] [109.0] 100 215,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    207,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場は依然として底堅く推移している 。もっとも、不安定な海外情勢や金利の先高 観等、外部環境の不透明感は拭いづらい状況 である。 当該地域の地域要因は安定的であり、特段の 変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％