別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 名古屋瑞穂 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋瑞穂 -11 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　粟谷　達也   TEL.

鑑定評価額 82,000,000 円  １㎡当たりの価格 276,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市瑞穂区弥富町字桜ケ岡５２番２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,100) （その他） 高度地区最高10m 風致地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東5.4m市道 水道、ガス、下水 総合リハビリセンター 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 総合リハビリセンター 駅東方 350m 法令 規制 １低専 (30,100) 高度地区最高10m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    276,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瑞穂区、昭和区、天白区の丘陵部に存する住宅地域である。需要者の中心は名古屋市内に居住する高額所 得者、買い替えによる二次取得者等が多くを占める。環境良好な閑静な住宅地域として底堅い需要があり、土地の個別 性で選好される例も一部に認められる。土地は総額５０００～８０００万円程度、新築の戸建住宅は６５００～９００ ０万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場においては自用目的での取引が中心であり、比準価格は規範性が高い信頼性のある価格である。一方、収益価格に ついては、対象標準地について経済合理性のある賃貸物件の経営が困難だったため、試算していない。よって、比準価 格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該価格は単価と総額の関連の適 否についての検討結果からも妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋昭和 -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    381,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [139.2] [101.0] 100 276,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    275,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響で、需要の 減退を生じ、不動産市場の動向は一時的に弱 含みであったが、昨年以降、地価は上昇傾向 にある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％