別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋瑞穂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋瑞穂 -3 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　角谷　英之   TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市瑞穂区白砂町２丁目２７番 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 低層一般住宅と共同 住宅が混在する住宅 地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 瑞穂運動場東 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ４ｍ市道 交通 施設 瑞穂運動場東駅南東方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域として既に熟成しており、特段の変動要因はないため、当面は現状を維 持しつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瑞穂区及び隣接区の住宅地域である。需要者の中心は、住宅を取得する一次取得者層であり、不動産業 者の建売素地取得もみられる。瑞穂区内にあっては相対的に地価が低く、物件の総額が値頃となるため、住宅ローンの 低金利等を背景として、居住用物件に対する需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は土地価額で２０００万円 台中頃まで、新築戸建住宅で３０００万円台中頃から４０００万円台中頃までと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は瑞穂区南部の取引事例を採用して試算し、市場実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経 営が想定できず試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は 周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価 格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋瑞穂 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    283,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [174.6] [100.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナ化の進展等により、景気は持ち 直し傾向にあり、住宅地需要も概ね堅調であ るが、原材料高、金利の先高感など不安材料 も存在する。 既成の住宅地域であり、本地域の地価変動に 影響を及ぼす特別の変動要因は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％