鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋昭和 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ昭和０４３３ -4	名古屋市昭和区		建付地	（　）	長方形	東6.4m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
b	Ａ昭和０５４０ -18	名古屋市昭和区		更地	（　）	不整形	西10.8m市道、南8.1m、角地		１住居高度地区最高31m (80,200)
c	Ａ昭和０５４０ -19	名古屋市昭和区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北9m県道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
d	Ａ昭和０５３３ -27	名古屋市昭和区		更地	（　）	不整形	南西9.2m県道、中間画地		１住居高度地区最高31m (79,200)
e	Ａ昭和０５４９ -16	名古屋市昭和区		建付地	（　）	長方形	南西10.9m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,822	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	269,166	100 [ 99.5]	270,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 272,397	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.8]	274,805	100 [ 100.0]	274,805		275,000
c	(　 ) 226,877	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	256,623	100 [ 88.2]	290,956		291,000
d	(　 ) 189,337	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	214,792	100 [ 86.5]	248,314		248,000
e	(　 ) 246,179	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.2]	302,900	100 [ 99.0]	305,960		306,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

名古屋昭和 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,998,313	1,170,296	5,828,017	4,451,600	1,376,417	（　0.9506） 1,308,422	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	31,152,905 円　　　　（　 189,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋昭和 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	104.80	Ｓ3	313.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防絶対高３１ｍ高度	90 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗スケルトン、２階～３階は単身者用共同住宅を想定した。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的と判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.80	95.4	100.00	2,630	263,000	10.0	2,630,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	104.40	86.2	90.00	2,045	184,050	2.0	368,100
							0.0	0
～

～

～

計		313.60	89.3	280.00		631,100		3,366,200
								0

⑨年額支払賃料	631,100 円　×　12ヶ月　＝　 7,573,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,573,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 605,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,967,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,366,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,969 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,998,313 円　　　　（　 42,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ昭和賃貸４０　　　　-4	2,248 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.5]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,045 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ昭和賃貸４９　　　　-4	2,484 ( 2,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [122.6]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,930
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋昭和 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	186,000 円	62,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	227,196 円	7,573,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 527,000 円	62,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,000 円	62,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,000 円	62,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,170,296 円　（　　　　　　 7,093 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 313.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 35 ％　＋　0.0749 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,451,600 円（　　　　　 26,979 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,998,313 円
②総費用	1,170,296 円
③純収益　①－②	5,828,017 円
④建物等に帰属する純収益	4,451,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,376,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,308,422 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,930 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,152,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋昭和 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋昭和 5-9

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　大羽　昌広

TEL.

鑑定評価額

45,900,000 円

１㎡当たりの価格

278,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市昭和区塩付通５丁目１番２				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）絶対高３１ｍ高度 (90,200)
	1:2	店舗兼住宅ＬＳ2	店舗、共同住宅、事業所が建ち並ぶ近隣商業地域	西14.5m市道	水道、ガス、下水	御器所 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層店舗付住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

御器所駅南東方

700m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
絶対高３１ｍ高度

⑤地域要因の将
　来予測

準幹線道路沿いの近隣商業地域であるが、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状を維持するものと予測す
る。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗付住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は昭和区内及び隣接区に位置する近隣商業地域の範囲。近隣地域は、近隣住民、周辺企業従業員及び学生を
顧客とする店舗併用住宅、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ。需要者は個人事業主及び地元を中心に営業活動を行う企
業が主体となる。周辺は駅から徒歩圏内にあり、生活利便性が良好であるため、需要は安定的に推移している。需要の
中心となる価格帯は、業種や規模によってかなり幅があるものの、標準的画地規模で概ね４０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域においては、商業事業者向けの賃貸市
場にかかる成熟の程度は総じて低く、自用目的の取引が中心であることから、比準価格が最も説得力を有する。従って
、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の不動産市場の動向等にも留
意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋瑞穂 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 210,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[ 78.3]

[100.0]
100

278,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    266,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直し
ているものの、物価上昇や金利の先高感等の
不安材料が不動産市場に与える影響が懸念さ
れる。

周辺地域は準幹線道路沿いの近隣商業地域で
ある。小売店舗・飲食店舗を主体とするが、
背後には優良な住宅地が控えることから、需
要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋昭和 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ昭和０５３３ -16	名古屋市昭和区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
b	Ａ昭和０５３５ -3	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9.1m県道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
c	Ａ昭和０４３３ -4	名古屋市昭和区		建付地	（　）	長方形	東6.4m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
d	Ａ昭和０４４０ -5	名古屋市昭和区		建付地	（　）	長方形	南14.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (66,190)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 236,791	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	267,837	100 [ 94.9]	282,231	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	282,000
b	(　 ) 241,925	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	243,860	100 [ 85.6]	284,883		285,000
c	(　 ) 257,822	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	269,166	100 [ 96.7]	278,352		278,000
d	(　 ) 292,719	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	350,056	100 [ 117.8]	297,161		297,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

名古屋昭和 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,063,925	1,150,219	5,913,706	4,329,540	1,584,166	（　0.9506） 1,505,908	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	35,854,952 円　　　　（　 217,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋昭和 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	104.80	ＬＳ3	313.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防絶対高３１ｍ高度	90 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗スケルトン、２階～３階は１Ｋの単身者用共同住宅６戸を想定した。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的と判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.80	95.4	100.00	2,634	263,400	10.0	2,634,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	104.40	86.2	90.00	2,074	186,660	3.0	559,980
							0.0	0
～

～

～

計		313.60	89.3	280.00		636,720		3,753,960
								0

⑨年額支払賃料	636,720 円　×　12ヶ月　＝　 7,640,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,640,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 611,251 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,029,389 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,753,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,536 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,063,925 円　　　　（　 42,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ昭和賃貸４０　　　　-4	2,248 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,141	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,079 円/㎡　月額支払賃料（　 2,074 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ昭和賃貸３６　　　　-6	2,224 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,017
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋昭和 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,900 円	60,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	229,219 円	7,640,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 512,500 円	60,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,150,219 円　（　　　　　　 6,971 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 313.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 35 ％　＋　0.0749 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,329,540 円（　　　　　 26,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,063,925 円
②総費用	1,150,219 円
③純収益　①－②	5,913,706 円
④建物等に帰属する純収益	4,329,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,584,166 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,505,908 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,127 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,854,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,000 円／㎡）