別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋昭和 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋昭和 -12 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治   TEL.

鑑定評価額 51,300,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市昭和区丸屋町４丁目３１番８ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小一般住宅の中に 共同住宅も見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桜山 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ６ｍ市道 交通 施設 桜山駅西方 470m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、当該土地利用状況に影響を与えるような特段の変動要因も 認められないことから、当面現状で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市昭和区内の優良住宅地域を除く住宅地域である。需要者は名古屋市及び周辺の居住者、通勤者又 は買替者が中心である。一定規模の土地の個人間の売買等もみられるが、小規模に分割した不動産業者による分譲が主 体で、依然として土地のみで２０００万から３０００万円台が取引の中心であるものの、地場の業者から大手ハウスメ ーカーに至るまでこうした市場に参入したことで仕入における競合が激化し、総じて取引価格は上振れの傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、その間口と奥行との関係等から、経済合理的な賃貸事業の想定が困難であることから収益価格は試算し なかった。近隣地域は中小戸建住宅を主体とする住宅地域で、居住の利便性及び快適性に着目した自用目的での取引が 一般的である。実際の不動産市場における取引事例から試算した比準価格は、当該市場の実情を反映するとともに、市 場参加者の価値判断に立脚し説得性が高いのでこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋昭和 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    291,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [109.0] 100 [100.0] [100.0] 100 282,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    272,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手を含む分譲販売業者による仕入が競合す る一方、低金利下でエンドユーザーへの価格 転嫁が可能な状況のなか、地価は総じて上昇 傾向にある。 駅徒歩圏で住環境も申し分ないが、いわゆる 狭小住宅の取引が特に目立つエリアで、総額 としての価格水準は概ね天井とみられる。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％