別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋昭和 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋昭和 -11 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　高大   TEL.

鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 278,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市昭和区鶴舞４丁目５０４番２ ｢鶴舞４－５－５｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高15m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 荒畑 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 荒畑駅北方 290m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住宅地として熟成しており、地域に変化をもたらす格別な変動要因はない ことから、当面は現状と大差なく推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、名古屋市昭和区及び周辺区内の住宅地域である。需要者の中心は、サラリーマン等の所得者層の ほか、昭和区及び周辺地域の居住者などの地縁性を有する個人である。当該地域は、比較的狭小な住宅も見られるが、 都心に近く最寄駅から徒歩圏に位置することから、需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる土地の価 格帯は、総額で３０００万円～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的での一般住宅の取引が中心なため、快適性や利 便性を重視して価格は形成される。また、間口が狭く、面積も小さいことから、経済合理的な賃貸住宅を想定すること が困難なため、収益還元法は適用しなかった。したがって、最近の不動産市場での動向を反映して求められ実証的な価 格である比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋昭和 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    291,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [109.0] 100 [101.9] [100.0] 100 277,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    266,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症や海外情勢等によ る資材の高騰等、不安材料はあるものの、需 要への影響は軽微であり、地価は上昇傾向に ある。 特別な地域要因の変動は認められないが、街 路は劣るが、都心に近く最寄駅から徒歩圏に 位置するため、需要は堅調であり、地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％