別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 名古屋昭和 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋昭和 -5 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　東谷　和輝   TEL.

鑑定評価額 38,800,000 円  １㎡当たりの価格 231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市昭和区円上町３０６番 ｢円上町３－８｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に事 業所等が見られる住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 荒畑 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 荒畑駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 都心に近い住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    231,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地の同一需給圏は、名古屋市昭和区の西部及び隣接する名古屋市中区の南東部の住宅地域一円であり、主たる 需要者は、自己の居住を目的とする個人（一次取得者）である。近隣地域は、都心に近く生活利便性に優れた住宅地域 として成熟しており、先行きについて不透明感はあるものの一定の需要が見込める。取引の中心となる価格帯は、土地 のみで３，０００万円～４，０００万円程度、新築の戸建住宅で４，５００万円～６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と類似する住宅地の取引事例に基づき求めた価格である。収益価格は、賃貸住宅の建築を前提 とする対象標準地の取引を合理的に想定できないため適用しなかった。対象標準地は規模１６８㎡の戸建住宅地であり 、主たる需要者である個人は、地域の価格水準や類似不動産の取引価格に着目して取引することが一般的である。した がって本件では比準価格を採用し、対象標準地の規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋昭和 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    291,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [109.0] 100 [126.0] [103.0] 100 231,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    227,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 対面営業の自粛等で一時停滞したが、取引市 場は正常化している。海外情勢や物価高、利 上げ等の新たなリスクで先行きには不透明感 もある。 都心に近い住宅地域として成熟しており、地 域要因に特段の変動はない。昭和区西部の住 宅地域として引き続き一定の需要が見込める 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％