別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋昭和 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋昭和 -2 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治   TEL.

鑑定評価額 59,400,000 円  １㎡当たりの価格 311,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市昭和区荒田町２丁目１５番 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,200) 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、共 同住宅が建ち並ぶ住 宅地域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 桜山 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 桜山駅東方 700m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 比較的良質な戸建住宅を主体とした熟成した住宅地域で特段の変動要因はなく、当面現状で推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    311,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市昭和区内の優良住宅地域を除く住宅地域である。需要者は名古屋市及び周辺の居住者、通勤者又 は買替者が中心である。一定規模の土地の個人間の売買等もみられるが、小規模に分割した不動産業者による分譲が主 体で、依然として土地のみで２０００万から３０００万円台が取引の中心であるものの、地場の業者から大手ハウスメ ーカーに至るまでこうした市場に参入したことで仕入における競合が激化し、総じて取引価格は上振れの傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地はその画地条件に鑑み収益物件の想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。近隣地域は戸建住 宅主体の住宅地域でエンドユーザーたる個人が典型的な需要者となるが、本件では、荒田町を含む周辺で生起した個人 間売買、分譲双方の複数の事例が得られ、当該実際の取引価格を価格判定の根拠とした比準価格は、実証的かつ市場参 加者の価値判断を反映し説得力を有するので、これを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋昭和 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    291,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [109.0] 100 [ 99.0] [109.0] 100 311,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    302,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手を含む分譲販売業者による仕入が競合す る一方、低金利下でエンドユーザーへの価格 転嫁が可能な状況のなか、地価は総じて上昇 傾向にある。 熟成した住宅地域で特段の変動要因はない。 空地が分割して販売されるといった一定の需 要があるが、総額としての価格水準はほぼ天 井と思料される。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％