鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０５３６ -9	名古屋市中村区		建付地	（　）	長方形	北5.4m市道、南3.6m、二方路		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
b	Ｂ瑞穂０４３２ -1	名古屋市瑞穂区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m市道、南4.5m、角地		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)
c	Ｂ南０４３２ -1	名古屋市南区		建付地	（　）	不整形	西9.1m市道、南5.5m、北5.5m、三方路		工業 (70,200)
d	Ａ中村０４１８ -15	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		準工大規模集客施設制 (70,200)
e	Ａ中村０５３６ -25	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、北3.1m、二方路		準工絶対高３１ｍ高度 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,089	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	157,634	100 [ 82.5]	191,072	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 176,523	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	184,578	100 [ 75.2]	245,449		245,000
c	(　 ) 136,086	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	139,096	100 [ 66.5]	209,167		209,000
d	(　 ) 261,747	100 [ 130.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	204,565	100 [ 91.7]	223,081		223,000
e	(　 ) 138,077	100 [ 110.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	125,276	100 [ 82.4]	152,034		152,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	隣地取引	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	隣地取引	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	限定価格	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 215,000 円／㎡]

名古屋中 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,547,656	5,053,080	12,494,576	5,386,840	7,107,736	（　0.9763） 6,939,283	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	169,250,805 円　　　　（　 98,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,030.00	Ｓ1	1,030.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,726 ㎡	31.8 m x 53.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	1,030.00	100.0	1,030.00	1,487	1,531,610	6.0	9,189,660
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,030.00	100.0	1,030.00		1,531,610		9,189,660
								0

⑨年額支払賃料	1,531,610 円　×　12ヶ月　＝　 18,379,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,030.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,379,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 918,966 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,460,354 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,189,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,302 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,547,656 円　　　　（　 10,167 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ熱田賃貸３５　　　　-3	1,501 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,365	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,494 円/㎡　月額支払賃料（　 1,487 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-128	1,541 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,622
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,900 円	98,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	551,380 円	18,379,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,091,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 919,100 円	98,300,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,300 円	98,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,300 円	98,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,053,080 円　（　　　　　　 2,928 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,300,000 円	設計監理料率　 91,800 円／㎡　×　 1,030.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0548	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 80 ％　＋　0.0647 × 10 ％　＋ 0.0906 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,386,840 円（　　　　　 3,121 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,547,656 円
②総費用	5,053,080 円
③純収益　①－②	12,494,576 円
④建物等に帰属する純収益	5,386,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,107,736 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,939,283 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,020 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,250,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
名古屋中 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 9-1

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鎌塚　敦司

TEL.

鑑定評価額

371,000,000 円

１㎡当たりの価格

215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区金山５丁目１７０５番｢金山５－１７－２２｣				②地積　(㎡)	1,726 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	工場	中小規模の工場に事務所等も混在する工業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	地下鉄金山 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

地下鉄金山駅東方

720m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の工場や事業所等が多い地域であるが、利便性が良いため共同住宅や戸建住宅も見られる。名古屋高速
へのアクセスが良いため配送センターや営業所等の新設も見られ、当面は混在の状態が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 86,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市内の工場や倉庫、配送センター等が多い工業地域である。需要者の中心は地場の中小法人が多い
が、全国的に事業を展開する企業の営業所や配送拠点も見られる。金山駅に徒歩圏内で通勤利便性が良く、国道１９号
や名古屋高速へのアクセスも優ることから、営業所や配送センター用地に適するため需要は底堅く、地価は緩やかな上
昇を続けている。中心となる価格帯は企業の規模によって異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格に比較して収益価格が相当低位に求められた。インターに近いメガ物流用地であればＪ－ＲＥＩＴや不動産会
社が収益目的で所得する例は見られるが、近隣地域は中小規模の工場用地が多いため、自用の営業所や事業所用地とし
ての需要が中心である。以上により、収益価格は参考にとどめ、比準価格を妥当と判断し、昨年からの周辺の物流不動
産市場や資金調達環境の動向も勘案して上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インターネットを介した通信販売の普及に伴
って、配送拠点に投資する企業が増えつつあ
る。

最寄駅や国道、高速道路に近い物流条件が優
る工業地の需要はますます高まっている。

個別的要因の変動は特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０５３６ -25	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、北3.1m、二方路		準工絶対高３１ｍ高度 (80,200)
b	Ａ瑞穂０３３２ -535	名古屋市瑞穂区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m市道、南4.5m、角地		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)
c	Ａ瑞穂０５４３ -18	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ長方形	東9.1m市道、南5.5m、角地		工業高度地区最高31m (70,200)
d	Ｂ南０４３２ -1	名古屋市南区		建付地	（　）	不整形	西9.1m市道、南5.5m、北5.5m、三方路		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,077	100 [ 110.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	125,276	100 [ 77.3]	162,065	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 176,523	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	175,152	100 [ 79.9]	219,214		219,000
c	(　 ) 235,947	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	239,962	100 [ 78.9]	304,134		304,000
d	(　 ) 136,086	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	139,096	100 [ 79.8]	174,306		174,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	限定価格	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 215,000 円／㎡]

名古屋中 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,202,375	4,960,508	11,241,867	5,005,440	6,236,427	（　0.9771） 6,093,613	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	148,624,707 円　　　　（　 86,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,030.00	Ｓ1	1,030.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,726 ㎡	31.8 m x 53.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,030.00	100.0	1,030.00	1,373	1,414,190	6.0	8,485,140
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,030.00	100.0	1,030.00		1,414,190		8,485,140
								0

⑨年額支払賃料	1,414,190 円　×　12ヶ月　＝　 16,970,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,030.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,970,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 848,514 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,121,766 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,485,140 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,609 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,202,375 円　　　　（　 9,387 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３２　　　　-2	1,138 ( 1,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,138	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,373 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ熱田賃貸３２　　　　-2	1,622 ( 1,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,622
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	284,400 円	94,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	509,108 円	16,970,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,091,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 886,300 円	94,800,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,800 円	94,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,800 円	94,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,960,508 円　（　　　　　　 2,874 円／㎡）　　（経費率　　 30.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,800,000 円	設計監理料率　 92,000 円／㎡　×　 1,030.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0528	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 80 ％　＋　0.0586 × 10 ％　＋ 0.0906 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,005,440 円（　　　　　 2,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,202,375 円
②総費用	4,960,508 円
③純収益　①－②	11,241,867 円
④建物等に帰属する純収益	5,005,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,236,427 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,093,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,624,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,100 円／㎡）