鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０４１５ -501	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	Ａ中０４３５ -10	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36.9m市道、北14.9m、角地		商業 (100,600)
c	Ａ中０４１５ -511	名古屋市中区		底地	（　）	不整形	北100m市道、南東14.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	Ａ中０５１５ -16	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北49.8m市道、西15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	Ｂ中０５０１ -2	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東50m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 529,525	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	550,176	100 [ 104.3]	527,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	522,000
b	(　 ) 689,707	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	675,526	100 [ 107.1]	630,743		624,000
c	(　 482,690) 482,690	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	477,110	100 [ 98.0]	486,847		482,000
d	(　 ) 657,772	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	618,429	100 [ 99.0]	624,676		618,000
e	(　 ) 1,080,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,084,320	100 [ 166.3]	652,026		646,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 578,000 円／㎡]

名古屋中 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,923,942	7,939,506	28,984,436	23,585,000	5,399,436	（　0.9461） 5,108,406	（ 3.3 - 0.1 ） 3.2％
	⑧収益価格	159,637,688 円　　　　（　 554,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	133.20	ＲＣ14	1,607.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	288 ㎡	10.0 m x 28.6 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗スケルトン、２Ｆ～１４Ｆはコンパクトタイプ５４㎡の店舗兼共同住宅ビルを想定した。

⑦有効率　 87.1 ％
の理由

１級建築士作成の想定図面による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.70	45.5	54.00	2,723	147,042	8.0	1,176,336
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	118.70	90.7	107.70	2,173	234,032	2.0	468,064
							0.0	0
5～ 7	共同住宅	118.70	90.7	107.70	2,173	234,032	2.0	468,064
							0.0	0
8～13	共同住宅	118.70	90.7	107.70	2,195	236,402	2.0	472,804
							0.0	0
14～14	共同住宅	64.70	83.0	53.70	2,195	117,872	2.0	235,744
							0.0	0

計		1,607.80	87.1	1,400.10		3,087,518		7,057,288
								0

⑨年額支払賃料	3,087,518 円　×　12ヶ月　＝　 37,050,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,050,216 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,352,613 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,857,603 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,057,288 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,923,942 円　　　　（　 128,208 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３２　　　　-22	2,343 ( 2,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,210	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,177 円/㎡　月額支払賃料（　 2,173 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中賃貸３２　　　　-33	2,272 ( 2,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,143
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,335,000 円	445,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,176,306 円	39,210,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 377,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,160,700 円	445,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段の費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,939,506 円　（　　　　　　 27,568 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	445,000,000 円	設計監理料率　 269,000 円／㎡　×　 1,607.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 40 ％　＋ 0.0850 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,585,000 円（　　　　　 81,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,923,942 円
②総費用	7,939,506 円
③純収益　①－②	28,984,436 円
④建物等に帰属する純収益	23,585,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,399,436 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,108,406 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,738 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,637,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 554,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中 5-29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-29

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　大竹　大輔

TEL.

鑑定評価額

161,000,000 円

１㎡当たりの価格

560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区新栄１丁目２８１７番｢新栄１－２８－２３｣				②地積　(㎡)	288 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:3	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9	中高層店舗、マンション、事務所が多い商業地域	西50m市道	水道、ガス、下水	矢場町 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ市道

交通

施設

矢場町駅東方

700m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに中高層の店舗ビル、共同住宅等が見られる商業地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現
状のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 589,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 512,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中区及び周辺区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、中小企業、個人事業主
、投資家、マンションデベロッパー等である。近隣地域及びその周辺は、集積度はやや低いものの、都心への接近性、
都心近接の利便性等から、収益物件としての需要が認められる等、取引需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は、立
地条件、規模等に応じて多様で、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、当該地域においては、
収益物件への投資家等の取引も見られるが、店舗、事務所需要がやや低く、近年分譲及び賃貸マンションが増加してい
る。よって本件では市場性を反映した比準価格を標準に、投資採算性に着目した収益価格を関連付け、さらに代表標準
地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 405,000 円／㎡

[104.9]
100

100
[100.0]

100
[ 75.6]

[ 99.0]
100

556,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    536,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外情勢、社会経済情勢等の不安要素はある
が、不動産の立地、用途、収益物件の可否等
の個性に応じて、取引市場には強弱が見られ
る。

当該地域は、幹線道路沿いに中高層の店舗ビ
ル、共同住宅等が見られる商業地域であり、
地域要因に特段の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０４３５ -10	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36.9m市道、北14.9m、角地		商業 (100,600)
b	Ａ中０３２７ -503	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東50m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ中０５１５ -16	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北49.8m市道、西15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	Ａ中０３２７ -10	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18.1m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 689,707	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	675,526	100 [ 111.4]	606,397	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	600,000
b	(　 ) 559,989	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	633,371	100 [ 108.1]	585,912		580,000
c	(　 ) 657,772	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	618,429	100 [ 103.0]	600,417		594,000
d	(　 ) 431,171	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	467,621	100 [ 79.7]	586,726		581,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 589,000 円／㎡]

名古屋中 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,074,601	7,364,649	28,709,952	23,706,200	5,003,752	（　0.9425） 4,716,036	（ 3.3 - 0.1 ） 3.2％
	⑧収益価格	147,376,125 円　　　　（　 512,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	133.20	ＲＣ14	1,607.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	288 ㎡	10.0 m x 28.6 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～１４階：１戸当たり平均面積約５０㎡のファミリータイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 87.1 ％
の理由

建物規模、用途等から標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.70	45.5	54.00	2,693	145,422	8.0	1,163,376
							0.0	0
2～13	共同住宅	118.70	90.7	107.70	2,104	226,601	2.0	453,202
							0.0	0
14～14	共同住宅	64.70	83.0	53.70	2,125	114,113	2.0	228,226
							0.0	0
～

～

計		1,607.80	87.1	1,400.10		2,978,747		6,830,026
								0

⑨年額支払賃料	2,978,747 円　×　12ヶ月　＝　 35,744,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,744,964 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,895,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,009,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,830,026 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,885 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,074,601 円　　　　（　 125,259 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３２　　　　-22	2,343 ( 2,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,209	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,108 円/㎡　月額支払賃料（　 2,104 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸２９　　　　-27	2,063 ( 2,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [107.1]	100 [100.0]	2,006
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,239,000 円	413,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,137,149 円	37,904,964　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,861,500 円	413,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	413,000 円	413,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	413,000 円	413,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,364,649 円　（　　　　　　 25,572 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9425

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	413,000,000 円	設計監理料率　 247,000 円／㎡　×　 1,607.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0850 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,706,200 円（　　　　　 82,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,074,601 円
②総費用	7,364,649 円
③純収益　①－②	28,709,952 円
④建物等に帰属する純収益	23,706,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,003,752 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,716,036 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,375 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,376,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 512,000 円／㎡）