鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０５１５ -18	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	西36.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ中０４２９ -516	名古屋市中区		更地	（　）	不整形	東20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ中０４１５ -502	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南15m市道、東14.9m、角地		商業駐車場整備地区　 (100,500)
d	Ａ中０５１５ -4	名古屋市中区		建付地	（　）	不整形	北西16.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
e	Ａ中０４１５ -511	名古屋市中区		底地	（　）	不整形	北100m市道、南東14.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,441,455	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,484,699	100 [ 100.0]	1,484,699	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,480,000
b	(　 ) 1,515,060	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	1,835,896	100 [ 124.9]	1,469,893		1,470,000
c	(　 ) 652,721	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	636,250	100 [ 83.8]	759,248		759,000
d	(　 ) 749,625	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	794,915	100 [ 79.0]	1,006,222		1,010,000
e	(　 482,690) 482,690	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	477,110	100 [ 51.8]	921,062		921,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,040,000 円／㎡]

名古屋中 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,272,985	7,758,591	30,514,394	21,390,700	9,123,694	（　0.9472） 8,641,963	（ 3.3 - 0.2 ） 3.1％
	⑧収益価格	278,773,000 円　　　　（　 999,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.94	ＲＣ11	1,480.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	279 ㎡	11.8 m x 23.6 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗スケルトン、２階以上は１Ｋの共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

１級建築士作成の想定図面による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.58	44.0	59.28	3,025	179,322	10.0	1,793,220
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,572	304,473	2.0	608,946
							0.0	0
5～ 7	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,572	304,473	2.0	608,946
							0.0	0
8～10	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,598	307,551	2.0	615,102
							0.0	0
11～11	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,598	307,551	2.0	615,102
							0.0	0

計		1,480.38	84.0	1,243.08		3,236,364		7,907,304
								0

⑨年額支払賃料	3,236,364 円　×　12ヶ月　＝　 38,836,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,243.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,836,368 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,438,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,198,186 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,907,304 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,329 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 470 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,272,985 円　　　　（　 137,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３２　　　　-21	2,592 ( 2,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,592	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,576 円/㎡　月額支払賃料（　 2,572 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中賃貸３２　　　　-23	2,560 ( 2,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,560
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,227,000 円	409,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,219,091 円	40,636,368　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 670,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,824,100 円	409,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,758,591 円　（　　　　　　 27,809 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	409,000,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 1,480.38 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0523	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0517 × 40 ％　＋ 0.0845 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,390,700 円（　　　　　 76,669 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,272,985 円
②総費用	7,758,591 円
③純収益　①－②	30,514,394 円
④建物等に帰属する純収益	21,390,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,123,694 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,641,963 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,975 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278,773,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 999,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-24

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　智行

TEL.

鑑定評価額

287,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,030,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区上前津２丁目１１９番｢上前津２－１－２７｣				②地積　(㎡)	279 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	事務所兼住宅ＲＣ6	中高層事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域	西30m市道	水道、ガス、下水	上前津 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

上前津駅南方

60m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

マンション化が進んでいく地域と考えられる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 837,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市中区及びその周辺区の商業地域である。需要者の中心は、中小企業、マンション業者、個人事
業者のほか、投資家等である。テレワークの普及や会食の自粛傾向に伴って、店舗や事務所の空室率の上昇は見られる
ものの、売り急ぎの傾向は見られない。一方で、緩和的な金融環境を背景に、投資家の需要は底堅い。需要の中心とな
る価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投
資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。比準価格は、環境が大きく変化する中で取引時点の新
しい事例を複数採用することができ、説得力がある。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映
した比準価格をやや重視するも、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 570,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[ 56.5]

[100.0]
100

1,020,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    978,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症、世界情勢、イン
フレ動向など先行き不透明な状況は続いてい
る。また日銀の緩和策の変化にも注意が必要
である。

地域要因に特段の変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０５１５ -18	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	西36.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ中０４２９ -516	名古屋市中区		更地	（　）	不整形	東20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ中０４２９ -506	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、西20m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ａ中０４１５ -501	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	Ｂ中０５１５ -3	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	北19.9m市道、南8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,441,455	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,484,699	100 [ 81.0]	1,832,962	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,830,000
b	(　 ) 1,515,060	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	1,835,896	100 [ 124.9]	1,469,893		1,470,000
c	(　 ) 1,319,083	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,242,336	100 [ 125.3]	991,489		991,000
d	(　 ) 529,525	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	550,176	100 [ 57.8]	951,862		952,000
e	(　 ) 1,327,647	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	1,351,835	100 [ 110.2]	1,226,711		1,230,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

名古屋中 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,252,342	8,301,505	29,950,837	22,283,100	7,667,737	（　0.9436） 7,235,277	（ 3.3 - 0.2 ） 3.1％
	⑧収益価格	233,396,032 円　　　　（　 837,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.94	ＲＣ11	1,480.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	279 ㎡	11.8 m x 23.6 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は約３０㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.58	44.0	59.28	3,120	184,954	10.0	1,849,540
							0.0	0
2～11	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,546	301,395	2.0	602,790
							0.0	0
～

～

～

計		1,480.38	84.0	1,243.08		3,198,904		7,877,440
								0

⑨年額支払賃料	3,198,904 円　×　12ヶ月　＝　 38,386,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,243.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,386,848 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,009,342 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,177,506 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,877,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,836 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,252,342 円　　　　（　 137,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３２　　　　-39	2,143 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,209	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,550 円/㎡　月額支払賃料（　 2,546 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸３２　　　　-44	2,619 ( 2,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,728
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,965,000 円	393,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,205,605 円	40,186,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 670,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,674,500 円	393,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,301,505 円　（　　　　　　 29,754 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	393,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,480.38 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0396 ×　 40 ％　＋　0.0517 × 30 ％　＋ 0.0845 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,283,100 円（　　　　　 79,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,252,342 円
②総費用	8,301,505 円
③純収益　①－②	29,950,837 円
④建物等に帰属する純収益	22,283,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,667,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,235,277 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,933 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,396,032 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 837,000 円／㎡）