鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０５１５ -4	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	北29.8m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	Ａ中０５１５ -2	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	東112.2m市道、南7.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	Ｂ中０３１５ -503	名古屋市中区		建付地	（　）	不整形	東50m国道、北10.9m、角地		商業地区計画等 (100,800)
d	Ａ中０４２９ -518	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	東40m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
e	Ａ中０４１５ -10	名古屋市中区		底地	（　）	長方形	西111.5m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,622,332	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,693,135	100 [ 72.4]	3,719,800	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,720,000
b	(　 ) 4,268,145	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	4,202,481	100 [ 114.8]	3,660,698		3,660,000
c	(　 ) 3,384,095	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	3,436,258	100 [ 89.0]	3,860,964		3,860,000
d	(　 ) 1,239,104	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,497,129	100 [ 43.0]	3,481,695		3,480,000
e	(　 1,015,991) 2,539,978	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,654,277	100 [ 80.8]	3,284,996		3,280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,710,000 円／㎡]

名古屋中 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	237,235,868	87,437,265	149,798,603	90,681,000	59,117,603	（　0.9494） 56,126,252	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	1,935,388,000 円　　　　（　 3,220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	489.44	ＳＲＣ10F1B	5,298.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	800 ％	601 ㎡	21.4 m x 28.0 m	前面道路：市道　 110.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上１階店舗、２～１０階は事務所、機械式駐車場１６台を想定。

⑦有効率　 70.8 ％
の理由

同用途、同程度の規模として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	403.82	17.9	72.18	4,774	344,587	12.0	4,135,044
							0.0	0
1～ 1	店舗	489.44	53.9	263.78	6,365	1,678,960	12.0	20,147,520
							0.0	0
2～10	事務所	489.44	77.5	379.28	3,978	1,508,776	8.0	12,070,208
							0.0	0
～

～

計		5,298.22	70.8	3,749.48		15,602,531		132,914,436
								0

⑨年額支払賃料	15,602,531 円　×　12ヶ月　＝　 187,230,372 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 3,749.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 54,442,450 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	241,672,822 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 12,419,641 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	235,973,181 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	132,914,436 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,262,687 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	237,235,868 円　　　　（　 394,735 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-32	2,964 ( 2,934)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,321	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,005 円/㎡　月額支払賃料（　 3,978 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-59	2,964 ( 2,934)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 66.4]	100 [109.0]	100 [100.0]	4,095
c	Ｂ中賃貸３０　　　　-68	2,736 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.2]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,598

名古屋中 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,010,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	46,201,065 円	248,392,822　×　　　　 18.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,271,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,614,500 円	1,670,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,670,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,670,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 87,437,265 円　（　　　　　　 145,486 円／㎡）　　（経費率　　 36.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9494

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,670,000,000 円	設計監理料率　 306,000 円／㎡　×　 5,298.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0543	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	90,681,000 円（　　　　　 150,884 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	237,235,868 円
②総費用	87,437,265 円
③純収益　①－②	149,798,603 円
④建物等に帰属する純収益	90,681,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	59,117,603 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	56,126,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,388 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,935,388,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,220,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-23

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　智行

TEL.

鑑定評価額

2,070,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	2,450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区栄４丁目１４１８番｢栄４－１４－３１｣				②地積　(㎡)	601 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）地区計画等 (100,800)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ10F1B	高層の事務所が建ち並ぶ大通り沿いの商業地域	西110m市道	水道、ガス、下水	栄 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１０ｍ市道

交通

施設

栄駅南方

120m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

栄周辺には開発計画が複数あり、発展的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,970,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋都心部の高度、準高度商業地域である。需要者の中心は、国内外の機関投資家や大企業のほか、
地元の資本力を有する法人企業等である。テレワークの普及や会食の自粛傾向に伴って、店舗や事務所の空室率の上昇
は見られるものの、売り急ぎの傾向は見られない。一方で、緩和的な金融環境を背景に国内外の投資家の需要は底堅い
。需要の中心となる価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比
準価格は、環境が大きく変化する中でも、取引時点の新しい高度、準高度商業地域の事例を収集した上で試算しており
、説得力がある。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ
、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,800,000 円／㎡

[113.2]
100

100
[112.2]

100
[111.0]

[100.0]
100

3,450,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症、世界情勢、イン
フレ動向など先行き不透明な状況は続いてい
る。また日銀の緩和策の変化にも注意が必要
である。

栄中心部の再開発が進んでおり、今後の発展
に期待がかかる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０５１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	正方形	北37m市道、西20m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	Ａ中０４３５ -509	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南36.9m市道、西14.9m、北14.9m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,710)
c	Ｂ中０５３５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南37m市道、西15m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
d	Ｂ中０５１５ -2	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	北50m国道、西40m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	Ｂ中０５１５ -4	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	北29.8m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,253,941	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	6,581,561	100 [ 111.0]	5,929,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,930,000
b	(　 ) 3,782,796	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 87.0]	100 [ 110.0]	4,106,923	100 [ 116.4]	3,528,284		3,530,000
c	(　 ) 5,016,932	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	4,702,788	100 [ 94.2]	4,992,344		4,990,000
d	(　 ) 3,312,511	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.5]	3,196,338	100 [ 123.1]	2,596,538		2,600,000
e	(　 ) 2,622,332	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,693,135	100 [ 67.3]	4,001,686		4,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +39.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +31.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,700,000 円／㎡]

名古屋中 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	221,171,699	84,188,243	136,983,456	82,536,000	54,447,456	（　0.9494） 51,692,415	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	1,782,497,069 円　　　　（　 2,970,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	489.44	ＳＲＣ10F1B	5,298.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	800 ％	601 ㎡	21.4 m x 28.0 m	前面道路：市道　 110.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、地下階は店舗（フロア貸し）、２階以上は事務所を想定（フロア貸し、または部分貸し）。

⑦有効率　 70.8 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	403.82	17.9	72.18	3,719	268,437	12.0	3,221,244
							0.0	0
1～ 1	店舗	489.44	53.9	263.78	5,500	1,450,790	15.0	21,761,850
							0.0	0
2～10	事務所	489.44	77.5	379.28	3,650	1,384,372	10.0	13,843,720
							0.0	0
～

～

計		5,298.22	70.8	3,749.48		14,178,575		149,576,574
								0

⑨年額支払賃料	14,178,575 円　×　12ヶ月　＝　 170,142,900 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 3,749.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 54,442,450 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	224,585,350 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 11,565,268 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	219,740,082 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	149,576,574 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,420,977 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,120,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 10,640 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	221,171,699 円　　　　（　 368,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-64	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [119.0]	4,191	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,680 円/㎡　月額支払賃料（　 3,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-56	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [119.0]	4,149
c	Ｂ中賃貸３５　　　　-24	3,819 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,676

名古屋中 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,560,000 円	1,520,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	45,104,543 円	231,305,350　×　　　　 19.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,271,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,212,000 円	1,520,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,520,000 円	1,520,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,520,000 円	1,520,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 84,188,243 円　（　　　　　　 140,080 円／㎡）　　（経費率　　 38.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9494

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,520,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 5,298.22 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0543	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	82,536,000 円（　　　　　 137,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	221,171,699 円
②総費用	84,188,243 円
③純収益　①－②	136,983,456 円
④建物等に帰属する純収益	82,536,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	54,447,456 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	51,692,415 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,011 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,782,497,069 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,970,000 円／㎡）