鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０４２９ -511	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
b	Ｂ中０５１５ -8	名古屋市中区		底地	（　）	ほぼ長方形	東39.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	Ｂ中村０４１５ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	台形	北西17.9m市道、南東7.3m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
d	Ｂ中村０５０１ -1	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.8m市道、北10.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	Ａ中０４３５ -509	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南36.9m市道、西14.9m、北14.9m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,710)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,217,908	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	8,848,306	100 [ 68.7]	12,879,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +20.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 120.0] 　　　　 100	15,500,000
b	(　 4,373,743) 8,747,486	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	8,799,971	100 [ 84.7]	10,389,576		12,500,000
c	(　 ) 7,014,273	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.1]	6,724,958	100 [ 50.4]	13,343,171		16,000,000
d	(　 ) 6,050,035	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	5,898,493	100 [ 52.4]	11,256,666		13,500,000
e	(　 ) 3,782,796	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 87.0]	100 [ 110.0]	4,106,923	100 [ 34.0]	12,079,185		14,500,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -46.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 12,600,000 円／㎡]

名古屋中 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,189,424,210	1,980,212,003	4,209,212,207	1,743,700,000	2,465,512,207	（　0.9208） 2,270,243,640	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	84,083,097,778 円　　　　（　 10,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	5,191.65	Ｓ15F3B	95,972.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火総合設計制度	100 ％	1,300 ％	1,200 ％	7,733 ㎡	90.0 m x 80.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総合設計制度による容積割増２００％で、地下２階から地上５階まで店舗、６階以上を事務所を想定。Ｂ３階は機械式駐車場を想定。

⑦有効率　 64.6 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 2	店舗	5,191.65	62.1	3,226.33	12,350	39,845,176	12.0	478,142,112
							0.0	0
1～ 1	店舗	5,191.65	25.4	1,319.67	14,000	18,475,380	12.0	221,704,560
							0.0	0
2～ 5	店舗	5,191.65	65.1	3,381.85	10,800	36,523,980	12.0	438,287,760
							0.0	0
6～15	事務所	5,125.91	79.3	4,066.07	5,149	20,936,194	12.0	251,234,328
							0.0	0
地下 3～ 3	駐車場・機械室	8,372.00

計		95,972.65	64.6	61,960.43		453,623,592		5,443,483,104
								0

⑨年額支払賃料	453,623,592 円　×　12ヶ月　＝　 5,443,483,104 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 61,960.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 899,665,444 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 196 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 117,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,343,148,548 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 117,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 323,037,427 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,137,711,121 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,443,483,104 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,713,089 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,189,424,210 円　　　　（　 800,391 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-56	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [119.0]	4,191	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,200 円/㎡　月額支払賃料（　 5,149 円/㎡）　基準階 6 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-86	7,027 ( 6,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [117.0]	6,322
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,700,000 円	32,900,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	878,661,803 円	6,460,748,548　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 629,435,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 307,615,000 円	32,900,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,900,000 円	32,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,900,000 円	32,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,980,212,003 円　（　　　　　　 256,073 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9208

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,900,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 95,972.65 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,743,700,000 円（　　　　　 225,488 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,189,424,210 円
②総費用	1,980,212,003 円
③純収益　①－②	4,209,212,207 円
④建物等に帰属する純収益	1,743,700,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,465,512,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,270,243,640 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 293,579 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,083,097,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,900,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-17

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　齋藤　善彦

TEL.

鑑定評価額

87,400,000,000 円

１㎡当たりの価格

11,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	8,460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区栄３丁目５０１番１外｢栄３－５－１｣				②地積　(㎡)	7,733 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1300) 防火（その他）総合設計制度 (100,1200)
	1.2:1	百貨店ＲＣ11F4B	大規模な百貨店、店舗ビルが多い都心の商業地域	西40m市道、四方路	水道、ガス、下水	栄近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗（百貨店）地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

名古屋市栄地区の中心的高度
商業地域であり、標準地自体
が近隣地域の範囲である。

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

栄近接

法令

規制

商業
(100,1200)
防火
総合設計制度

⑤地域要因の将
　来予測

百貨店や有名ブランド店が建ち並ぶ大津通沿いの高度商業地域である。近隣では大型複合商業施設の建替や再開
発等の計画もあり更なる発展が期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +20.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は栄、伏見、名駅エリアを中心とする名古屋市内の高度商業地域である。需要者は国内外の不動産ファンド
、大手デベロッパー等が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響により百貨店や飲食店舗は打撃を受けたが、徐
々に客足は戻りつつある。特に市内中心部の収益物件の需要は底堅く、不動産ファンド等による不動産の取得意欲は旺
盛である。立地条件、規模等に応じて多様であり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので
適格性を有している。収益価格は高層店舗兼事務所を想定しており、投資家等が投資判断をするうえで重要な価格であ
り、価格形成においても収益価格は考慮されるべきである。よって、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収
益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 7,900,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[ 87.0]

[120.0]
100

11,300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価は名古屋市中心部を中心に上昇傾向にあ
るが、国際情勢や原材料価格の上昇、金融資
本市場の動向が不動産市場に与える影響が注
視される。

栄駅近接の高度商業地域である。栄駅周辺地
域では新規開発計画が複数予定されているた
め、今後の動向が注目される。

個別的要因に特に大きな変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 0.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０５１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	正方形	北37m市道、西20m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	Ｂ中０５３５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南37m市道、西15m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
c	Ａ中村０３０８ -539	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南44.3m県道、北5.4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	Ａ中村０４３６ -11	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	南30m県道、東7.3m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,253,941	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	6,581,561	100 [ 57.8]	11,386,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +20.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 120.0] 　　　　 100	13,700,000
b	(　 ) 5,016,932	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	4,702,788	100 [ 51.2]	9,185,133		11,000,000
c	(　 4,650,787) 5,887,072	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	5,713,263	100 [ 59.3]	9,634,508		11,600,000
d	(　 ) 5,587,633	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,603,598	100 [ 61.6]	9,096,750		10,900,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -23.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,800,000 円／㎡]

名古屋中 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,260,828,921	1,991,964,429	4,268,864,492	1,743,700,000	2,525,164,492	（　0.9208） 2,325,171,464	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	86,117,461,630 円　　　　（　 11,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	5,191.65	Ｓ15F3B	95,972.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火総合設計制度	100 ％	1,300 ％	1,200 ％	7,733 ㎡	90.0 m x 80.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階～地上５階は店舗、６階以上は事務所、駐車場は１９６台を想定。総合設計制度による容積割増利用を想定。

⑦有効率　 64.6 ％
の理由

建物規模、用途等から標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 2	店舗	5,191.65	62.1	3,226.33	12,000	38,715,960	12.0	464,591,520
							0.0	0
1～ 1	店舗	5,191.65	25.4	1,319.67	15,000	19,795,050	12.0	237,540,600
							0.0	0
2～ 5	店舗	5,191.65	65.1	3,381.85	10,000	33,818,500	12.0	405,822,000
							0.0	0
6～15	事務所	5,125.91	79.3	4,066.07	5,600	22,769,992	10.0	227,699,920
							0.0	0
地下 3～ 3	駐車場等	8,372.00

計		95,972.65	64.6	61,960.43		460,200,890		5,067,010,840
								0

⑨年額支払賃料	460,200,890 円　×　12ヶ月　＝　 5,522,410,680 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 61,960.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 899,665,444 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 196 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 117,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,422,076,124 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 117,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 326,983,806 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,212,692,318 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,067,010,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,136,603 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,260,828,921 円　　　　（　 809,625 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３５　　　　-7	5,817 ( 5,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,463	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,647 円/㎡　月額支払賃料（　 5,600 円/㎡）　基準階 6 F B
b	Ｂ中賃貸３５　　　　-1	3,524 ( 3,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,894
c	Ｂ中賃貸３５　　　　-14	4,592 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	5,918

名古屋中 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,700,000 円	32,900,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	895,935,629 円	6,539,676,124　×　　　　 13.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 623,913,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 307,615,000 円	32,900,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,900,000 円	32,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,900,000 円	32,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,991,964,429 円　（　　　　　　 257,593 円／㎡）　　（経費率　　 31.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9208

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,900,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 95,972.65 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,743,700,000 円（　　　　　 225,488 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,260,828,921 円
②総費用	1,991,964,429 円
③純収益　①－②	4,268,864,492 円
④建物等に帰属する純収益	1,743,700,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,525,164,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,325,171,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,682 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,117,461,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,100,000 円／㎡）