鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０５２９ -8	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	Ａ中０５１５ -1	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.9m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,400)
c	Ａ中０４１５ -505	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	北9.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	Ａ中０５１５ -6	名古屋市中区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
e	Ｂ中０５３１ -2	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	西14.9m市道、南10m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 370,162	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	372,383	100 [ 86.4]	430,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	431,000
b	(　 ) 461,505	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	477,196	100 [ 103.0]	463,297		463,000
c	(　 ) 657,009	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	711,075	100 [ 166.9]	426,049		426,000
d	(　 ) 394,022	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	413,520	100 [ 95.1]	434,826		435,000
e	(　 ) 876,181	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	882,327	100 [ 121.4]	726,793		727,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 438,000 円／㎡]

名古屋中 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,369,298	6,378,133	22,991,165	19,186,000	3,805,165	（　0.9461） 3,600,067	（ 3.3 - 0.1 ） 3.2％
	⑧収益価格	112,502,094 円　　　　（　 392,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	153.60	ＲＣ10	1,313.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	287 ㎡	13.4 m x 21.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗スケルトン、２Ｆ～単身者向け１Ｋ約２９．７㎡の店舗兼共同住宅ビルを想定した。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

１級建築士作成の想定図面による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.70	57.2	78.21	2,420	189,268	8.0	1,514,144
							0.0	0
2～10	共同住宅	130.70	90.9	118.80	2,194	260,647	2.0	521,294
							0.0	0
～

～

～

計		1,313.00	87.4	1,147.41		2,535,091		6,205,790
								0

⑨年額支払賃料	2,535,091 円　×　12ヶ月　＝　 30,421,092 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,147.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,421,092 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,548,887 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,312,205 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,205,790 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,093 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,369,298 円　　　　（　 102,332 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３２　　　　-22	2,343 ( 2,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,231	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,198 円/㎡　月額支払賃料（　 2,194 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中賃貸３２　　　　-33	2,272 ( 2,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,164
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,086,000 円	362,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	955,833 円	31,861,092　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 227,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,384,700 円	362,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,378,133 円　（　　　　　　 22,223 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 1,313.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 40 ％　＋ 0.0850 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,186,000 円（　　　　　 66,850 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,369,298 円
②総費用	6,378,133 円
③純収益　①－②	22,991,165 円
④建物等に帰属する純収益	19,186,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,805,165 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,600,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,544 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,502,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 392,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-14

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　内田　克也

TEL.

鑑定評価額

122,000,000 円

１㎡当たりの価格

425,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区新栄１丁目１３２３番｢新栄１－１３－３０｣				②地積　(㎡)	287 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ6	中高層マンションと雑居ビルが混在する商業地域	西8m市道	水道、ガス、下水	新栄町 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 90 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

新栄町駅南西方

750m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

賃貸マンション、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測さ
れる。地価水準の動向は周辺の取引動向等から上昇傾向で推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 434,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 403,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市内の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に事業拠点を有する地元の法人、投資家
等が想定される。当地域は最寄駅から稍距離があり周辺の利用状況等の環境条件は劣るが、栄中心部に比較的近いこと
から需要は強含みで推移している。また、取引面積や総額は業種や事業規模によって異なるため、需要の中心となる価
格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は事業者向けの商業用賃貸物件が見受けられ、収益性を反映した収益価格の説得力は高いが、賃料の粘着性に
より収益価格は稍低く求められた。一方で比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。従って
本評価では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更に他の標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の
通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中（県） 5-15              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    424,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済、人出は回復傾向にて商業地の繁華
性は回復しつつある。先行きは不透明な情勢
のなか投資需要は強く不動産市況は好調であ
る。

地下鉄「新栄」駅徒歩圏に位置する商業地域
である。価格に影響を与える特段の要因は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

+0.2 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０５２９ -8	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	Ａ中０５１５ -8	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	北西7.9m市道、東7.9m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	Ａ中０５１５ -6	名古屋市中区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
d	Ａ中０５１５ -19	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.9m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 370,162	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	372,383	100 [ 81.6]	456,352	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	456,000
b	(　 ) 326,546	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	348,912	100 [ 79.1]	441,102		441,000
c	(　 ) 394,022	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	413,520	100 [ 95.1]	434,826		435,000
d	(　 ) 385,513	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	386,670	100 [ 94.1]	410,914		411,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 434,000 円／㎡]

名古屋中 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,021,004	6,714,314	24,306,690	20,377,000	3,929,690	（　0.9425） 3,703,733	（ 3.3 - 0.1 ） 3.2％
	⑧収益価格	115,741,656 円　　　　（　 403,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	153.60	ＲＣ10	1,313.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	287 ㎡	13.4 m x 21.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２～１０階は単身者用の共同住宅（約３０㎡、各階４戸）を想定。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.70	57.2	78.21	2,508	196,151	10.0	1,961,510
							0.0	0
2～10	共同住宅	130.70	90.9	118.80	2,280	270,864	1.0	270,864
							1.0	270,864
～

～

～

計		1,313.00	87.4	1,147.41		2,633,927		4,399,286
								2,437,776

⑨年額支払賃料	2,633,927 円　×　12ヶ月　＝　 31,607,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,147.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,607,124 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 2,288,099 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,399,025 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,399,286 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,913 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,437,776 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 581,066 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,021,004 円　　　　（　 108,087 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸２９　　　　-23	2,249 ( 2,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,331 円/㎡　月額支払賃料（　 2,280 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中賃貸３２　　　　-22	2,343 ( 2,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,367
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,420,000 円	355,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	980,614 円	32,687,124　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 284,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,319,200 円	355,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,714,314 円　（　　　　　　 23,395 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9425

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	355,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,313.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0850 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,377,000 円（　　　　　 71,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,021,004 円
②総費用	6,714,314 円
③純収益　①－②	24,306,690 円
④建物等に帰属する純収益	20,377,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,929,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,703,733 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,905 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,741,656 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 403,000 円／㎡）