鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０４２９ -511	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	Ｂ中０５１５ -8	名古屋市中区		底地	（　）	ほぼ長方形	東39.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	Ａ中０４２９ -514	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西40m市道、北15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	Ｂ中０５１５ -2	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	北50m国道、西40m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	Ａ中村０３０８ -539	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南44.3m県道、北5.4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,217,908	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	8,848,306	100 [ 96.0]	9,216,985	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	9,220,000
b	(　 4,373,743) 8,747,486	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	8,799,971	100 [ 111.3]	7,906,533		7,910,000
c	(　 ) 5,179,219	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	5,000,125	100 [ 52.0]	9,615,625		9,620,000
d	(　 ) 3,312,511	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.5]	3,196,338	100 [ 40.4]	7,911,728		7,910,000
e	(　 4,650,787) 5,887,072	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	5,713,263	100 [ 74.3]	7,689,452		7,690,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -60.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,470,000 円／㎡]

名古屋中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	376,558,730	125,815,804	250,742,926	106,000,000	144,742,926	（　0.9515） 137,722,894	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	5,100,847,926 円　　　　（　 7,910,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	595.70	ＳＲＣ10	5,661.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	800 ％	645 ㎡	27.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（２区画）、２・３階は店舗（フロア貸し）、４～１０階は事務所（フロア貸し）、機械式駐車場（３４台）を想定した。

⑦有効率　 74.6 ％
の理由

類似建物と比較して標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	801.70	26.9	216.00	15,580	3,365,280	18.0	60,575,040
							0.0	0
2～ 2	店舗	543.70	79.3	431.40	11,190	4,827,366	12.0	57,928,392
							0.0	0
3～ 3	店舗	543.70	79.3	431.40	9,080	3,917,112	12.0	47,005,344
							0.0	0
4～ 9	事務所	543.70	82.6	449.20	4,400	1,976,480	12.0	23,717,760
							0.0	0
10～10	事務所	510.40	88.0	449.20	4,400	1,976,480	12.0	23,717,760
							0.0	0

計		5,661.70	74.6	4,223.20		25,945,118		331,533,096
								0

⑨年額支払賃料	25,945,118 円　×　12ヶ月　＝　 311,341,416 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 4,223.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 61,320,864 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 34 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 20,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	372,662,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 20,400,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 19,653,114 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	373,409,166 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	331,533,096 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,149,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	376,558,730 円　　　　（　 583,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-84	5,173 ( 5,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,750	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,444 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 4 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-64	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [120.0]	4,201
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,000,000 円	2,000,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	59,352,404 円	393,062,280　×　　　　 15.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,763,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,700,000 円	2,000,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,000,000 円	2,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,000,000 円	2,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段の費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 125,815,804 円　（　　　　　　 195,063 円／㎡）　　（経費率　　 33.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,000,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 5,661.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	106,000,000 円（　　　　　 164,341 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	376,558,730 円
②総費用	125,815,804 円
③純収益　①－②	250,742,926 円
④建物等に帰属する純収益	106,000,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	144,742,926 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	137,722,894 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,100,847,926 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,910,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-1

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　智行

TEL.

鑑定評価額

5,290,000,000 円

１㎡当たりの価格

8,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	6,320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区栄３丁目１７０５番外｢栄３－１７－１５｣				②地積　(㎡)	645 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）地区計画等 (100,800)
	1.2:1	店舗兼事務所ＳＲＣ9F2B	高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	東30m市道	水道、ガス、下水	矢場町 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 25 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

松坂屋及びナディアパークに
近接する中心的商業地域であ
る。

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

矢場町駅北西方

200m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

栄周辺には開発計画が複数あり、集客力の回復に期待がかかる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋都心部の高度、準高度商業地域である。需要者の中心は、国内外の機関投資家や大企業のほか、
地元の資本力を有する法人企業等である。テレワークの普及や会食の自粛傾向に伴って、店舗や事務所の空室率の上昇
は見られるものの、売り急ぎの傾向は見られない。一方で、緩和的な金融環境を背景に国内外の投資家の需要は底堅い
。需要の中心となる価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域であり、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考え
られるため、収益価格に一定の説得力が認められる。比準価格は、環境が大きく変化する中でも、取引時点の新しい高
度商業地域の事例を複数採用することができ、説得力がある。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場
性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症、世界情勢、イン
フレ動向など先行き不透明な状況は続いてい
る。また日銀の緩和策の変化にも注意が必要
である。

賃貸市場は事務所、店舗とも空室率が上昇し
たが、売買市場への影響はあまり見られず高
値取引も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０４２９ -511	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
b	Ｂ中０５１５ -8	名古屋市中区		底地	（　）	ほぼ長方形	東39.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	Ｂ中村０４１５ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	台形	北西17.9m市道、南東7.3m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
d	Ｂ中村０５０１ -1	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.8m市道、北10.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,217,908	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	8,848,306	100 [ 92.2]	9,596,861	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	9,600,000
b	(　 4,373,743) 8,747,486	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	8,799,971	100 [ 111.3]	7,906,533		7,910,000
c	(　 ) 7,014,273	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.1]	6,724,958	100 [ 67.6]	9,948,163		9,950,000
d	(　 ) 6,050,035	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	5,898,493	100 [ 70.2]	8,402,412		8,400,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,600,000 円／㎡]

名古屋中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	343,830,740	118,171,626	225,659,114	93,810,000	131,849,114	（　0.9515） 125,454,432	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	4,646,460,444 円　　　　（　 7,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	595.70	ＳＲＣ10	5,661.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	800 ％	645 ㎡	27.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階は店舗（フロア貸し）、４階以上は事務所（フロア貸し）を想定。駐車場タワー式３４台を想定。

⑦有効率　 74.6 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	801.70	26.9	216.00	13,000	2,808,000	18.0	50,544,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	543.70	79.3	431.40	8,700	3,753,180	12.0	45,038,160
							0.0	0
3～ 3	店舗	543.70	79.3	431.40	6,600	2,847,240	12.0	34,166,880
							0.0	0
4～ 9	事務所	543.70	82.6	449.20	4,356	1,956,715	12.0	23,480,580
							0.0	0
10～10	事務所	510.40	88.0	449.20	4,356	1,956,715	12.0	23,480,580
							0.0	0

計		5,661.70	74.6	4,223.20		23,105,425		294,113,100
								0

⑨年額支払賃料	23,105,425 円　×　12ヶ月　＝　 277,265,100 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 4,223.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 61,320,864 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 34 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 20,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	338,585,964 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 20,400,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 17,949,298 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	341,036,666 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	294,113,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,794,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	343,830,740 円　　　　（　 533,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-56	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [119.0]	4,149	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,400 円/㎡　月額支払賃料（　 4,356 円/㎡）　基準階 4 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-77	5,194 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	5,143
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,310,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	58,155,726 円	358,985,964　×　　　　 16.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,616,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,549,500 円	1,770,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,770,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,770,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 118,171,626 円　（　　　　　　 183,212 円／㎡）　　（経費率　　 34.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,770,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 5,661.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	93,810,000 円（　　　　　 145,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	343,830,740 円
②総費用	118,171,626 円
③純収益　①－②	225,659,114 円
④建物等に帰属する純収益	93,810,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	131,849,114 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	125,454,432 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,503 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,646,460,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,200,000 円／㎡）