鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中村０４３１ -501	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南30m県道、東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	Ａ中村０５３５ -2	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	Ｂ中村０４３１ -505	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北24.5m県道、西9.1m、角地		商業 (100,400)
d	Ｂ中村０３３１ -507	名古屋市中村区		建付地	（　）	不整形	南24.5m県道、北4.8m、西5.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	Ｂ中村０４３１ -506	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東50m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,089,091	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,080,793	100 [ 95.8]	1,128,176	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,210,000
b	(　 ) 423,479	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 75.2]	589,604	100 [ 52.8]	1,116,674		1,190,000
c	(　 786,711) 786,711	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	747,008	100 [ 66.5]	1,123,320		1,200,000
d	(　 ) 565,549	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	567,203	100 [ 48.5]	1,169,491		1,250,000
e	(　 987,741) 954,844	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	993,038	100 [ 83.8]	1,185,010		1,270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -24.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,220,000 円／㎡]

名古屋中村 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,056,736	9,601,554	44,455,182	26,298,800	18,156,382	（　0.9472） 17,197,725	（ 3.3 - 0.2 ） 3.1％
	⑧収益価格	554,765,323 円　　　　（　 1,050,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	234.27	ＲＣ10	1,841.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	528 ㎡	12.7 m x 35.8 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所、３～１０階は１戸当たり平均面積約３０㎡のワンルームタイプの共同住宅、機械式駐車場１１台を想定。

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

同用途、同程度の規模として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	184.10	64.8	119.30	3,608	430,434	10.0	4,304,340
							0.0	0
2～ 2	事務所	184.10	97.3	179.10	2,886	516,883	8.0	4,135,064
							0.0	0
3～10	住宅	184.10	97.3	179.10	2,405	430,736	1.0	430,736
							1.0	430,736
～

～

計		1,841.00	94.0	1,731.20		4,393,205		11,885,292
								3,445,888

⑨年額支払賃料	4,393,205 円　×　12ヶ月　＝　 52,718,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,731.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,718,460 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 3,960,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,400,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,277,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,885,292 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 111,722 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,445,888 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 667,262 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,056,736 円　　　　（　 102,380 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸１８　　　　-100	1,801 ( 1,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.9]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,783	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,448 円/㎡　月額支払賃料（　 2,405 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中村賃貸３１　　　　-45	1,731 ( 1,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,263
c	Ｂ中村賃貸３１　　　　-43	1,611 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.8]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,298

名古屋中村 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,419,000 円	473,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,700,354 円	56,678,460　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,113,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,422,500 円	473,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	473,000 円	473,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	473,000 円	473,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,601,554 円　（　　　　　　 18,185 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	473,000,000 円	設計監理料率　 247,000 円／㎡　×　 1,841.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0517 × 30 ％　＋ 0.0845 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,298,800 円（　　　　　 49,808 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,056,736 円
②総費用	9,601,554 円
③純収益　①－②	44,455,182 円
④建物等に帰属する純収益	26,298,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,156,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,197,725 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,571 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 554,765,323 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,050,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中村 5-34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-34

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　智行

TEL.

鑑定評価額

597,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	760,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区太閤１丁目２００１番１｢太閤１－２０－１３｣				②地積　(㎡)	528 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3	事務所ＳＲＣ6	中高層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域	東30m市道、三方路	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所兼住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

地下鉄名古屋駅南方

460m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は名古屋駅に近い地域であり、不動産開発が進む地域と考えられる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所兼住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 908,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市中村区及びその周辺区の商業地域である。需要者の中心は地元企業、個人事業主、マンション事
業者のほか、投資家等である。テレワークの普及や会食の自粛傾向に伴って、店舗や事務所の空室率の上昇は見られる
ものの、売り急ぎの傾向は見られない。一方で、緩和的な金融環境を背景に、投資家の需要は底堅い。需要の中心とな
る価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投
資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。比準価格は、環境が大きく変化する中でも取引時点の
新しい事例を複数採用することができ、説得力がある。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反
映した比準価格をやや重視するも、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,740,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[174.1]

[107.0]
100

1,130,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症、世界情勢、イン
フレ動向など先行き不透明な状況は続いてい
る。また日銀の緩和策の変化にも注意が必要
である。

賃貸市場は事務所、店舗とも空室率が上昇し
たが、売買市場への影響はあまり見られず高
値取引も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中村０５３５ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	南東40m市道、東18m、北西12m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,790)
b	Ａ中村０５３６ -22	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	長方形	南19.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	Ｂ中村０４３１ -506	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東50m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ａ中村０５３５ -7	名古屋市中村区		更地	（　）	不整形	北24.9m市道、東5.9m、南5.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	Ｂ中村０５３１ -3	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.9m市道、南6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,706)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,500,327	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	1,394,553	100 [ 147.0]	948,676	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 ) 1,110,740	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,148,887	100 [ 127.6]	900,382		963,000
c	(　 987,741) 954,844	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	993,038	100 [ 97.6]	1,017,457		1,090,000
d	(　 ) 2,648,567	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	2,708,466	100 [ 127.7]	2,120,960		2,270,000
e	(　 2,760,324) 2,773,560	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,694,315	100 [ 183.9]	1,465,098		1,570,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +54.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +29.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +76.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,200,000 円／㎡]

名古屋中村 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,722,726	11,387,412	44,335,314	28,576,800	15,758,514	（　0.9436） 14,869,734	（ 3.3 - 0.2 ） 3.1％
	⑧収益価格	479,668,839 円　　　　（　 908,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	234.27	ＲＣ10	1,841.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	528 ㎡	12.7 m x 35.8 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階以上は３０㎡程度の単身向け共同住宅を想定。駐車場はピット式。

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	184.10	64.8	119.30	3,578	426,855	10.0	4,268,550
							0.0	0
2～ 2	事務所	184.10	97.3	179.10	3,067	549,300	8.0	4,394,400
							0.0	0
3～10	共同住宅	184.10	97.3	179.10	2,506	448,825	2.0	897,650
							0.0	0
～

～

計		1,841.00	94.0	1,731.20		4,566,755		15,844,150
								0

⑨年額支払賃料	4,566,755 円　×　12ヶ月　＝　 54,801,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,731.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,696,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,801,060 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,696,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,924,853 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,572,207 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,844,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 150,519 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,722,726 円　　　　（　 105,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３４　　　　-6	2,467 ( 2,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	2,510	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,510 円/㎡　月額支払賃料（　 2,506 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中村賃貸３５　　　　-1	2,271 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,516
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,520,000 円	504,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,754,912 円	58,497,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,392,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,712,400 円	504,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	504,000 円	504,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	504,000 円	504,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,387,412 円　（　　　　　　 21,567 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	504,000,000 円	設計監理料率　 263,000 円／㎡　×　 1,841.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0396 ×　 40 ％　＋　0.0517 × 30 ％　＋ 0.0845 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,576,800 円（　　　　　 54,123 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,722,726 円
②総費用	11,387,412 円
③純収益　①－②	44,335,314 円
④建物等に帰属する純収益	28,576,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,758,514 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,869,734 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,162 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 479,668,839 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 908,000 円／㎡）