鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中村０５３５ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	南東40m市道、東18m、北西12m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,790)
b	Ｂ中村０３３１ -501	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	西32.7m市道、東10m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	Ａ中村０５３４ -4	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	Ａ中村０３０８ -537	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、北6m、西6m、南6m、四方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	Ｂ中村０４３１ -501	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南30m県道、東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,500,327	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	1,394,553	100 [ 126.0]	1,106,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +20.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 120.8] 　　　　 100	1,340,000
b	(　 1,323,287) 1,359,760	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 113.4]	1,275,824	100 [ 95.4]	1,337,342		1,620,000
c	(　 ) 850,000	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	871,881	100 [ 86.9]	1,003,315		1,210,000
d	(　 ) 1,306,292	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,250,478	100 [ 95.8]	1,305,301		1,580,000
e	(　 ) 1,089,091	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,080,793	100 [ 94.2]	1,147,339		1,390,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +26.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,400,000 円／㎡]

名古屋中村 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,554,944,005	584,115,318	970,828,687	676,500,000	294,328,687	（　0.9156） 269,487,346	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	8,982,911,533 円　　　　（　 1,260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	3,831.04	ＳＲＣ9F1B	38,092.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	7,120 ㎡	85.0 m x 89.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（部分貸し）、２階～９階は事務所（部分貸し）、機械式駐車場を想定。

⑦有効率　 70.1 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	3,712.28

1～ 1	店舗	3,831.04	59.4	2,275.66	4,200	9,557,772	12.0	114,693,264
							0.0	0
2～ 8	事務所	3,831.04	81.2	3,111.04	4,100	12,755,264	12.0	153,063,168
							0.0	0
9～ 9	事務所	3,372.04	78.6	2,652.04	4,100	10,873,364	12.0	130,480,368
							0.0	0
～

計		38,092.64	70.1	26,704.98		109,717,984		1,316,615,808
								0

⑨年額支払賃料	109,717,984 円　×　12ヶ月　＝　 1,316,615,808 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 26,704.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 288,413,784 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同規模・同グレードの類似ビルの水準を勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 100 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 36,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,605,029,592 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 36,000,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 98,461,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,542,567,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,316,615,808 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,376,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,554,944,005 円　　　　（　 218,391 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３６　　　　-11	5,536 ( 5,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,613	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,141 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中村賃貸３６　　　　-4	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,320
c	Ｂ中村賃貸３１　　　　-52	4,583 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,020

名古屋中村 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	49,200,000 円	12,300,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	328,205,918 円	1,641,029,592　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,104,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 115,005,000 円	12,300,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	12,300,000 円	12,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,300,000 円	12,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 584,115,318 円　（　　　　　　 82,039 円／㎡）　　（経費率　　 37.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9156

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,300,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 38,092.64 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0550	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	676,500,000 円（　　　　　 95,014 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,554,944,005 円
②総費用	584,115,318 円
③純収益　①－②	970,828,687 円
④建物等に帰属する純収益	676,500,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	294,328,687 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	269,487,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,849 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,982,911,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,260,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中村 5-32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-32

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　加藤　雅也

TEL.

鑑定評価額

9,400,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別評価

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区平池町４丁目６０番１１ (ささしまライブ２４第７ブロック１番)				②地積　(㎡)	7,120 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:1	事務所Ｓ12	店舗、事務所ビル、学校等の集積が進む商業地域	北40m市道、三方路	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 90 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層事務所、店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 85.0 ｍ、奥行　約　　 89.0 ｍ、規模　　 7,120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理地内の商業地

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

地下鉄名古屋駅南方

1.3km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理事業及び周辺の開発により、発展的に推移することが期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
間口大　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市中村区及びその周辺区の商業地域である。需要者の中心は、機関投資家や大企業等である。直
近においては、賃貸市場はやや停滞しているが、当該地域は土地区画整理事業による大規模再開発エリア「ささしまラ
イブ２４」に位置しており、今後も発展的に推移することが期待される。需要の中心となる価格帯は規模によって大き
なばらつきがあり、一定の傾向は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場実勢を反映した実証的な価格であり、説得力は高い。また、需要者は収益性を重視した行動をすると想
定されるため、相応の説得力は認められる。本件では、収益価格がやや低位に求められたが、収益価格の算出過程にお
いて想定要素が含まれること等に起因するものと考えられる。以上より、本件においては、比準価格により高い説得力
が認められることから、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,740,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[168.1]

[120.8]
100

1,320,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場は堅調に推移しているが、世界情
勢や物価動向により、先行きは、やや不透明
な状況にある。

ささしまエリアの発展により、安定的に推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中村０４３１ -501	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南30m県道、東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	Ｂ西０５１５ -1	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	不整形	西10.8m市道、東5.4m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	Ａ中村０５３４ -4	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	Ａ中村０３０８ -537	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、北6m、西6m、南6m、四方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,089,091	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,080,793	100 [ 96.3]	1,122,319	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +20.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 120.8] 　　　　 100	1,360,000
b	(　 ) 1,210,020	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,280,471	100 [ 97.1]	1,318,714		1,590,000
c	(　 ) 850,000	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	871,881	100 [ 93.7]	930,503		1,120,000
d	(　 ) 1,306,292	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,250,478	100 [ 97.6]	1,281,227		1,550,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,400,000 円／㎡]

名古屋中村 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,507,779,995	570,394,592	937,385,403	665,500,000	271,885,403	（　0.9156） 248,938,275	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	8,297,942,500 円　　　　（　 1,170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	3,831.04	Ｓ9F1B	38,092.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	7,120 ㎡	85.0 m x 89.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロアまたは部分貸し、２階以上は事務所のフロア貸しまたは部分貸しを想定。駐車場は機械式駐車場１０３台を想定。

⑦有効率　 70.1 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	3,712.28

1～ 1	店舗	3,831.04	59.4	2,275.66	4,400	10,012,904	12.0	120,154,848
							0.0	0
2～ 8	事務所	3,831.04	81.2	3,111.04	3,960	12,319,718	12.0	147,836,616
							0.0	0
9～ 9	事務所	3,372.04	78.6	2,652.04	4,020	10,661,201	12.0	127,934,412
							0.0	0
～

計		38,092.64	70.1	26,704.98		106,912,131		1,282,945,572
								0

⑨年額支払賃料	106,912,131 円　×　12ヶ月　＝　 1,282,945,572 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 26,704.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 288,413,784 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 103 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 37,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,571,359,356 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 37,080,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 112,590,755 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,495,848,601 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,282,945,572 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,931,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,507,779,995 円　　　　（　 211,767 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３５　　　　-2	4,520 ( 4,477)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,325	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,000 円/㎡　月額支払賃料（　 3,960 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中村賃貸３６　　　　-13	3,355 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,211
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	36,300,000 円	12,100,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	318,470,992 円	1,608,439,356　×　　　　 19.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,288,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 113,135,000 円	12,100,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	12,100,000 円	12,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,100,000 円	12,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 570,394,592 円　（　　　　　　 80,112 円／㎡）　　（経費率　　 37.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9156

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,100,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 38,092.64 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0550	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	665,500,000 円（　　　　　 93,469 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,507,779,995 円
②総費用	570,394,592 円
③純収益　①－②	937,385,403 円
④建物等に帰属する純収益	665,500,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	271,885,403 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	248,938,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,963 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,297,942,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170,000 円／㎡）