鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０３０８ -541	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東50m市道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
b	Ｂ中村０４３１ -506	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東50m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ中村０４１８ -501	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,630)
d	Ａ中村０５３４ -4	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	Ｂ中村０５３５ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	南東40m市道、東18m、北西12m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,790)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,704,168	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,846,762	100 [ 178.5]	1,034,601	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,090,000
b	(　 987,741) 954,844	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	993,038	100 [ 100.8]	985,157		1,030,000
c	(　 ) 1,486,017	100 [ 85.0]	[ 105.4] 100	100 [ 92.0]	100 [ 107.0]	1,871,862	100 [ 182.2]	1,027,367		1,080,000
d	(　 ) 850,000	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	871,881	100 [ 83.9]	1,039,191		1,090,000
e	(　 ) 1,500,327	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	1,394,553	100 [ 140.2]	994,688		1,040,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +70.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	関係者間取引	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +80.0
c	関係者間取引	％／月 +0.36	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

名古屋中村 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	125,554,690	49,391,118	76,163,572	56,359,800	19,803,772	（　0.9436） 18,686,839	（ 3.3 - 0.2 ） 3.1％
	⑧収益価格	602,801,258 円　　　　（　 974,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	519.11	Ｓ8	3,981.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	619 ㎡	21.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 32.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階：事務所

⑦有効率　 73.2 ％
の理由

階段等の共用部分として建物規模から標準域

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	495.10	24.5	121.38	3,000	364,140	8.0	2,913,120
							0.0	0
2～ 8	事務所	498.10	80.1	399.10	3,000	1,197,300	8.0	9,578,400
							0.0	0
～

～

～

計		3,981.80	73.2	2,915.08		8,745,240		69,961,920
								0

⑨年額支払賃料	8,745,240 円　×　12ヶ月　＝　 104,942,880 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 2,915.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 31,762,712 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,100,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	136,705,592 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 2,100,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 13,880,559 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	124,925,033 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	69,961,920 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 629,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	125,554,690 円　　　　（　 202,835 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３６　　　　-13	3,355 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,917	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,020 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中村賃貸３６　　　　-4	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,290
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,982,000 円	994,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	27,761,118 円	138,805,592　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,366,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,293,900 円	994,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	994,000 円	994,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	994,000 円	994,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 49,391,118 円　（　　　　　　 79,792 円／㎡）　　（経費率　　 39.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	994,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,981.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0396 ×　 40 ％　＋　0.0517 × 30 ％　＋ 0.0845 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	56,359,800 円（　　　　　 91,050 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	125,554,690 円
②総費用	49,391,118 円
③純収益　①－②	76,163,572 円
④建物等に帰属する純収益	56,359,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,803,772 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,686,839 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,189 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 602,801,258 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 974,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中村 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-17

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　加藤　雅也

TEL.

鑑定評価額

619,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区名駅南４丁目１２０９番｢名駅南４－１２－１７｣				②地積　(㎡)	619 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	1:1.5	事務所Ｓ8F1B	中高層事務所ビル、共同住宅が見られる商業地域	西32.5m市道、南側道	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋 780m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２．５ｍ市道

交通

施設

地下鉄名古屋駅南方

780m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

周辺では高層マンションの開発も進んでおり、今後も都市計画道路の整備により、徐々に商業集積度が増し、発
展的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,060,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 856,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市都心部の普通商業地域一円である。主な需要者は中小法人や投資家のほか、不動産業者並びに開
発業者も参入が想定される。「ささしまライブ２４」地区では大学やオフィス等の開発が完了し、この地区に接続する
ための「笹島線」の用地買収が標準地周辺では始まっている。今後、名駅南地区の繁華性の向上が期待され、地価は上
昇傾向にある。取引総額は規模や利用目的によってばらつき、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場において成約した取引事例に基づく価格であり、収益価格は事務所を想定し査定した価格である。周辺
地域では自用を目的とする事業法人等が多いが、投資物件として取引されるケースも散見される。主たる需要者は代替
不動産との価格比較等の観点を重視しつつ、収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向があるため、市場性を反映
した比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 558,000 円／㎡

[109.3]
100

100
[100.0]

100
[ 63.7]

[105.0]
100

1,010,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場は堅調に推移しているが、世界情
勢や物価動向により、先行きは、やや不透明
な状況にある。

都市計画道路「笹島線」延伸整備事業により
、当地域の活性化が期待される。背後地では
、分譲マンションも見られる。

特にない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中村０４３１ -506	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東50m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ中村０５３６ -22	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	長方形	南19.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	Ｂ中０５３１ -3	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	南93.5m市道、西9.9m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ｂ中村０４３１ -3	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 987,741) 954,844	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	993,038	100 [ 120.0]	827,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	869,000
b	(　 ) 1,110,740	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,148,887	100 [ 125.7]	913,991		960,000
c	(　 1,251,460) 1,302,261	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,312,700	100 [ 121.5]	1,080,412		1,130,000
d	(　 ) 1,117,943	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,183,902	100 [ 97.2]	1,218,006		1,280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

名古屋中村 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	122,840,203	43,070,217	79,769,986	62,370,000	17,399,986	（　0.9436） 16,418,627	（ 3.3 - 0.2 ） 3.1％
	⑧収益価格	529,633,129 円　　　　（　 856,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	519.11	Ｓ8	3,981.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	619 ㎡	21.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 32.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はエントランスホール、平面駐車場（７台）及び事務所、２～８階はフロア貸し事務所を想定。

⑦有効率　 73.2 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	495.10	24.5	121.38	3,000	364,140	8.0	2,913,120
							0.0	0
2～ 8	事務所	498.10	80.1	399.10	2,831	1,129,852	8.0	9,038,816
							0.0	0
～

～

～

計		3,981.80	73.2	2,915.08		8,273,104		66,184,832
								0

⑨年額支払賃料	8,273,104 円　×　12ヶ月　＝　 99,277,248 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,915.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 31,482,864 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,100,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	130,760,112 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,100,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 10,628,809 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	122,231,303 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	66,184,832 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 608,900 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	122,840,203 円　　　　（　 198,449 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３６　　　　-13	3,355 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,796	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,850 円/㎡　月額支払賃料（　 2,831 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中村賃貸３４　　　　-10	3,620 ( 3,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,017
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,500,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	19,929,017 円	132,860,112　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,156,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,285,000 円	1,100,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,100,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,100,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 43,070,217 円　（　　　　　　 69,580 円／㎡）　　（経費率　　 35.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,100,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 3,981.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0396 ×　 40 ％　＋　0.0517 × 30 ％　＋ 0.0845 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,370,000 円（　　　　　 100,759 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	122,840,203 円
②総費用	43,070,217 円
③純収益　①－②	79,769,986 円
④建物等に帰属する純収益	62,370,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,399,986 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,418,627 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 529,633,129 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 856,000 円／㎡）