鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中村０５０１ -1	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.8m市道、北10.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ中０４２９ -511	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
c	Ｂ中村０４１５ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	台形	北西17.9m市道、南東7.3m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
d	Ａ中村０３０８ -539	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南44.3m県道、北5.4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	Ａ中０４３５ -509	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南36.9m市道、西14.9m、北14.9m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,710)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,050,035	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	5,898,493	100 [ 70.8]	8,331,205	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.7 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 100.7] 　　　　 100	8,390,000
b	(　 ) 7,217,908	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	8,848,306	100 [ 91.4]	9,680,860		9,750,000
c	(　 ) 7,014,273	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.1]	6,724,958	100 [ 69.1]	9,732,211		9,800,000
d	(　 4,650,787) 5,887,072	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	5,713,263	100 [ 76.5]	7,468,318		7,520,000
e	(　 ) 3,782,796	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 87.0]	100 [ 110.0]	4,106,923	100 [ 45.0]	9,126,496		9,190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -45.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,930,000 円／㎡]

名古屋中村 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	370,631,477	110,302,380	260,329,097	102,627,000	157,702,097	（　0.9494） 149,722,371	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	5,162,840,379 円　　　　（　 7,750,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	505.34	Ｓ10F2B	5,930.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	900 ％	785 ％	666 ㎡	21.0 m x 35.0 m	前面道路：県道　 43.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ２階は駐車場、Ｂ１・１～３階は店舗、４～１０階は事務所（フロア貸し）、機械式立体駐車場を想定。

⑦有効率　 65.6 ％
の理由

同種及び同類型の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場・塔屋	371.60

地下 1～ 1	店舗・駐車場	505.34	64.4	325.61	7,562	2,462,263	12.0	29,547,156
							0.0	0
1～ 1	店舗・駐車場	505.34	33.1	167.21	11,041	1,846,166	12.0	22,153,992
							0.0	0
2～ 3	店舗	505.34	74.7	377.45	7,714	2,911,649	12.0	34,939,788
							0.0	0
4～10	事務所	505.34	74.7	377.45	6,535	2,466,636	12.0	29,599,632
							0.0	0

計		5,930.34	65.6	3,889.87		27,398,179		328,778,148
								0

⑨年額支払賃料	27,398,179 円　×　12ヶ月　＝　 328,778,148 円
⑩a共益費（管理費）	1,059 円／㎡　×　 3,889.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 49,432,468 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 8,640,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	378,210,616 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 8,640,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 19,342,531 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	367,508,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	328,778,148 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,123,392 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	370,631,477 円　　　　（　 556,504 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３０　　　　-31	6,111 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	6,571	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,600 円/㎡　月額支払賃料（　 6,535 円/㎡）　基準階 4 F B
b	Ｂ中村賃貸３５　　　　-6	7,333 ( 7,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	6,666
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,670,000 円	1,890,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	50,290,580 円	386,850,616　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,890,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 17,671,500 円	1,890,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,890,000 円	1,890,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,890,000 円	1,890,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 110,302,380 円　（　　　　　　 165,619 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9494

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,890,000,000 円	設計監理料率　 306,000 円／㎡　×　 5,930.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0543	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	102,627,000 円（　　　　　 154,095 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	370,631,477 円
②総費用	110,302,380 円
③純収益　①－②	260,329,097 円
④建物等に帰属する純収益	102,627,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	157,702,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,722,371 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,808 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,162,840,379 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,750,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中村 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-14

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　智行

TEL.

鑑定評価額

5,530,000,000 円

１㎡当たりの価格

8,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	6,360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区名駅３丁目２３１１番外｢名駅３－２３－１３｣				②地積　(㎡)	666 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）地区計画等 (100,785)
	不整形 1:1.5	ホテルＲＣ12	高層事務所ビルにホテルも見られる駅前商業地域	南43.5m県道、西側道	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４３．５ｍ県道

交通

施設

地下鉄名古屋駅東方

250m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

名古屋駅近くの地域は交通接近条件に優るため、発展的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 9,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,520,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋都心部の高度、準高度商業地域である。需要者の中心は、国内外の機関投資家や大企業のほか、
地元の資本力を有する法人企業等である。テレワークの普及や会食の自粛傾向に伴って、店舗や事務所の空室率の上昇
は見られるものの、売り急ぎの傾向は見られない。一方で、緩和的な金融環境を背景に国内外の投資家の需要は底堅い
。需要の中心となる価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は高層事務所ビル等が見られる駅前の商業地域であり、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考え
られるため、収益価格に一定の説得力が認められる。比準価格は、環境が大きく変化する中でも、取引時点の新しい事
例も複数採用した上で査定しており、説得力がある。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映
した比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +15.6

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,400,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[115.6]

100
[122.7]

[100.7]
100

8,300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症、世界情勢、イン
フレ動向など先行き不透明な状況は続いてい
る。また日銀の緩和策の変化にも注意が必要
である。

賃貸市場は事務所、店舗とも空室率が上昇し
たが、売買市場への影響はあまり見られず高
値取引も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０４２９ -511	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
b	Ｂ中村０４１５ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	台形	北西17.9m市道、南東7.3m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
c	Ｂ中村０５３１ -6	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	長方形	北37m市道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	Ｂ中０５１５ -8	名古屋市中区		底地	（　）	ほぼ長方形	東39.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
e	Ｂ中村０５０１ -1	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.8m市道、北10.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,217,908	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	8,848,306	100 [ 91.4]	9,680,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.7 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 100.7] 　　　　 100	9,750,000
b	(　 ) 7,014,273	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.1]	6,724,958	100 [ 67.3]	9,992,508		10,100,000
c	(　 2,495,399) 2,495,399	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,449,367	100 [ 37.3]	6,566,668		6,610,000
d	(　 4,373,743) 8,747,486	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	8,799,971	100 [ 110.7]	7,949,387		8,010,000
e	(　 ) 6,050,035	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	5,898,493	100 [ 70.0]	8,426,419		8,490,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -54.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,000,000 円／㎡]

名古屋中村 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	367,952,234	120,081,129	247,871,105	100,419,000	147,452,105	（　0.9505） 140,153,226	（ 3.2 - 0.4 ） 2.8％
	⑧収益価格	5,005,472,357 円　　　　（　 7,520,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	505.34	Ｓ10F2B	5,930.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	900 ％	785 ％	666 ㎡	21.0 m x 35.0 m	前面道路：県道　 43.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１・１～３階店舗、４階以上事務所（フロア貸し、又は部分貸し）を想定。機械式立体駐車場（１８台）を想定。

⑦有効率　 65.6 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場・搭屋	371.60

地下 1～ 1	店舗	505.34	64.4	325.61	7,500	2,442,075	12.0	29,304,900
							0.0	0
1～ 1	店舗	505.34	33.1	167.21	9,400	1,571,774	12.0	18,861,288
							0.0	0
2～ 3	店舗	505.34	74.7	377.45	7,800	2,944,110	12.0	35,329,320
							0.0	0
4～10	事務所	505.34	74.7	377.45	6,307	2,380,577	12.0	28,566,924
							0.0	0

計		5,930.34	65.6	3,889.87		26,566,108		318,793,296
								0

⑨年額支払賃料	26,566,108 円　×　12ヶ月　＝　 318,793,296 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 3,889.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 56,480,912 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	41,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 8,856,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	375,274,208 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 8,856,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 19,206,510 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	364,923,698 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,793,296 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,028,536 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	367,952,234 円　　　　（　 552,481 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸３０　　　　-12	8,249 ( 8,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	7,173	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,370 円/㎡　月額支払賃料（　 6,307 円/㎡）　基準階 4 F B
b	Ｂ西賃貸３０　　　　-11	6,721 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [118.0]	5,871
c	Ｂ中村賃貸３５　　　　-4	6,473 ( 6,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [109.0]	6,060

名古屋中村 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,610,000 円	1,870,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	53,778,229 円	384,130,208　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,468,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 17,484,500 円	1,870,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,870,000 円	1,870,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,870,000 円	1,870,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 120,081,129 円　（　　　　　　 180,302 円／㎡）　　（経費率　　 32.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,870,000,000 円	設計監理料率　 303,000 円／㎡　×　 5,930.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0537	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 40 ％　＋　0.0498 × 30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	100,419,000 円（　　　　　 150,779 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	367,952,234 円
②総費用	120,081,129 円
③純収益　①－②	247,871,105 円
④建物等に帰属する純収益	100,419,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	147,452,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	140,153,226 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,440 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,005,472,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,520,000 円／㎡）