鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０４３１ -13	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南24.5m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	Ａ中村０４３４ -525	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	北40m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ中村０５３４ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27.9m県道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (100,300)
d	Ａ中村０５３５ -25	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.5m県道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (65,229)
e	Ａ中村０４３６ -525	名古屋市中村区		建付地	（　）	長方形	北24.5m県道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,447	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	327,343	100 [ 106.9]	306,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	309,000
b	(　 ) 309,524	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	317,262	100 [ 108.0]	293,761		297,000
c	(　 ) 254,601	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	259,184	100 [ 90.3]	287,025		290,000
d	(　 ) 271,589	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,219	100 [ 90.9]	300,571		304,000
e	(　 ) 254,297	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.7]	314,757	100 [ 100.0]	314,757		318,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

名古屋中村 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,499,837	8,725,053	30,774,784	27,104,100	3,670,684	（　0.9425） 3,459,620	（ 3.3 - 0.1 ） 3.2％
	⑧収益価格	108,113,125 円　　　　（　 258,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	167.90	ＲＣ13	1,949.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	419 ㎡	13.6 m x 31.2 m	前面道路：市道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～１３階は１戸当たり平均面積約２８㎡のワンルームタイプの共同住宅、駐車場１１台を想定。

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

同用途、同程度の規模として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.50	45.8	71.65	2,220	159,063	10.0	1,590,630
							0.0	0
2～12	住宅	156.50	88.2	138.00	2,018	278,484	2.0	556,968
							0.0	0
13～13	住宅	71.90	74.3	53.40	2,018	107,761	2.0	215,522
							0.0	0
～

～

計		1,949.90	84.3	1,643.05		3,330,148		7,932,800
								0

⑨年額支払賃料	3,330,148 円　×　12ヶ月　＝　 39,961,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,643.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,980,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,961,776 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,980,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,516,507 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,425,269 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,932,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,568 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,499,837 円　　　　（　 94,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸１８　　　　-100	1,801 ( 1,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.9]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,226	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,021 円/㎡　月額支払賃料（　 2,018 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中村賃貸３１　　　　-45	1,731 ( 1,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,904
c	Ｂ中村賃貸３１　　　　-43	1,611 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.8]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,932

名古屋中村 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,503,000 円	501,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,258,253 円	41,941,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 277,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,684,300 円	501,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	501,000 円	501,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	501,000 円	501,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,725,053 円　（　　　　　　 20,824 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9425

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	501,000,000 円	設計監理料率　 247,000 円／㎡　×　 1,949.90 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0541	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 40 ％　＋ 0.0850 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,104,100 円（　　　　　 64,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,499,837 円
②総費用	8,725,053 円
③純収益　①－②	30,774,784 円
④建物等に帰属する純収益	27,104,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,670,684 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,459,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,257 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,113,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 258,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中村 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-13

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　浅田　勝利

TEL.

鑑定評価額

119,000,000 円

１㎡当たりの価格

284,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区黄金通３丁目１４番１外				②地積　(㎡)	419 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	事務所兼共同住宅ＳＲＣ10	中高層共同住宅、店舗、営業所等が多い商業地域	西32.7m市道、背面道	水道、ガス、下水	中村区役所 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２．７ｍ市道　　
　　

交通

施設

中村区役所駅南方

640m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

都心に近接する利便性の高さにより、徐々にマンション化が進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
セットバック　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 295,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 261,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋駅西側の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元企業や個人事業者、マンション開
発業者が中心となる。当地域は名古屋環状線沿いにあるが店舗集積は低く、自社ビルや賃貸マンションを中心とする。
店舗・事務所需要に弱さが見られるものの、名古屋駅への接近性に優れるためマンション需要は根強い。中心価格帯は
規模や用途等による差異が大きく、一定の傾向を見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は名駅西側の商業地事例から試算しており、市場の実勢を反映する。収益価格は店舗兼共同住宅の賃貸を想定
した、投資家の着目する価格である。自用・投資需要が混在する当市場では、両価格とも説得力を有するが、収益価格
には想定要素が多く不安定な面がある。よって、比準価格を重視、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中村（県） 5-10            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    272,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウクライナ侵攻と急速な円安により物価上昇
が続いたが、低金利環境や投資マネーの流入
により、不動産投資市場は堅調に推移した。

投資需要が高い地域ではないが、地価はマン
ション需要に牽引されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

+4.4 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０４３４ -6	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	東32.6m市道、北7.3m、二方路		商業 (100,400)
b	Ａ中村０４３４ -12	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	西24.5m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
c	Ａ中村０５３５ -25	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.5m県道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (65,229)
d	Ｂ中村０４３１ -9	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	長方形	北24.6m県道、南7.2m、二方路		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 243,875	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	256,829	100 [ 102.0]	251,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 257,396	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	273,583	100 [ 99.9]	273,857		277,000
c	(　 ) 271,589	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,219	100 [ 88.0]	310,476		314,000
d	(　 ) 223,611	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	222,960	100 [ 73.0]	305,425		308,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 295,000 円／㎡]

名古屋中村 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,468,895	10,246,666	32,222,229	28,510,700	3,711,529	（　0.9425） 3,498,116	（ 3.3 - 0.1 ） 3.2％
	⑧収益価格	109,316,125 円　　　　（　 261,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	167.90	ＲＣ13	1,949.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	419 ㎡	13.6 m x 31.2 m	前面道路：市道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～１３階：共同住宅（１Ｋ約２８㎡、全５７戸）、駐車場１１台。

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

類似建物と比較して標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.50	45.8	71.65	2,611	187,078	10.0	1,870,780
							0.0	0
2～12	共同住宅	156.50	88.2	138.00	2,186	301,668	2.0	603,336
							0.0	0
13～13	共同住宅	71.90	74.3	53.40	2,252	120,257	2.0	240,514
							0.0	0
～

～

計		1,949.90	84.3	1,643.05		3,625,683		8,747,990
								0

⑨年額支払賃料	3,625,683 円　×　12ヶ月　＝　 43,508,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,643.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,584,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,508,196 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,584,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,705,532 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,386,664 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,747,990 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,468,895 円　　　　（　 101,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸１８　　　　-98	2,293 ( 2,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.1]	100 [100.0]	2,161	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,190 円/㎡　月額支払賃料（　 2,186 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中村賃貸１８　　　　-97	2,443 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.3]	100 [102.0]	2,245
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,635,000 円	527,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,352,766 円	45,092,196　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 277,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,927,400 円	527,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	527,000 円	527,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	527,000 円	527,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,246,666 円　（　　　　　　 24,455 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9425

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	527,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,949.90 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0541	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 40 ％　＋ 0.0850 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,510,700 円（　　　　　 68,045 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,468,895 円
②総費用	10,246,666 円
③純収益　①－②	32,222,229 円
④建物等に帰属する純収益	28,510,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,711,529 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,498,116 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,349 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,316,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,000 円／㎡）