鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中村０４１５ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	台形	北西17.9m市道、南東7.3m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
b	Ａ中村０３０８ -539	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南44.3m県道、北5.4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	Ａ中０５１５ -2	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	東112.2m市道、南7.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	Ｂ中０５１５ -8	名古屋市中区		底地	（　）	ほぼ長方形	東39.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
e	Ｂ中０５１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	正方形	北37m市道、西20m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,014,273	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.1]	6,724,958	100 [ 39.3]	17,111,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +15.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 115.0] 　　　　 100	19,700,000
b	(　 4,650,787) 5,887,072	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	5,713,263	100 [ 44.0]	12,984,689		14,900,000
c	(　 ) 4,268,145	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	4,202,481	100 [ 22.8]	18,431,934		21,200,000
d	(　 4,373,743) 8,747,486	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	8,799,971	100 [ 64.5]	13,643,366		15,700,000
e	(　 ) 7,253,941	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	6,581,561	100 [ 28.6]	23,012,451		26,500,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -31.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -31.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -23.0	環境　　　　 -57.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -31.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -31.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,600,000 円／㎡]

名古屋中村 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,458,375,603	3,767,642,254	9,690,733,349	3,826,600,000	5,864,133,349	（　0.9208） 5,399,693,988	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	199,988,666,222 円　　　　（　 17,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・駐車場	8,090.78	ＳＲＣ51F7B	210,482.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市再生特別地区	100 ％	1,300 ％	1,420 ％	11,638 ㎡	188.2 m x 70.2 m	前面道路：県道　 43.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１～５階店舗、６階階以上事務所を想定。Ｂ２～Ｂ６階は駐車場（平置式６００台）、Ｂ７階は機械室（容積不算入）。

⑦有効率　 51.5 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 7	駐車場・機械室	7,263.66

地下 1～ 1	店舗	7,172.21	45.7	3,281.21	15,000	49,218,150	15.0	738,272,250
							0.0	0
1～ 1	店舗	5,984.41	22.7	1,361.11	18,452	25,115,202	18.0	452,073,636
							0.0	0
2～ 5	店舗	6,977.06	68.0	4,742.06	12,700	60,224,162	15.0	903,362,430
							0.0	0
6～51	事務所	2,735.55	67.4	1,845.00	8,167	15,068,115	12.0	180,817,380
							0.0	0

計		210,482.12	51.5	108,480.56		1,008,363,290		13,121,395,086
								0

⑨年額支払賃料	1,008,363,290 円　×　12ヶ月　＝　 12,100,359,480 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 108,480.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,575,137,731 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同規模・同グレードの類似ビルの水準を勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 600 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,675,497,211 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 701,774,861 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,333,722,350 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,121,395,086 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 124,653,253 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,458,375,603 円　　　　（　 1,156,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３０　　　　-19	9,471 ( 9,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	8,610	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,249 円/㎡　月額支払賃料（　 8,167 円/㎡）　基準階 6 F B
b	Ｂ中村賃貸３０　　　　-30	7,333 ( 7,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	7,719
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,600,000 円	72,200,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,740,401,654 円	14,035,497,211　×　　　　 12.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　1,052,540,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 613,700,000 円	72,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,200,000 円	72,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,200,000 円	72,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,767,642,254 円　（　　　　　　 323,736 円／㎡）　　（経費率　　 28.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9208

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,200,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 210,482.12 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,826,600,000 円（　　　　　 328,802 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,458,375,603 円
②総費用	3,767,642,254 円
③純収益　①－②	9,690,733,349 円
④建物等に帰属する純収益	3,826,600,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,864,133,349 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,399,693,988 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 463,971 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　199,988,666,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋中村 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-2

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　小森　洋志

TEL.

鑑定評価額

221,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

19,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	10,880,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区名駅４丁目７０１番１外｢名駅４－７－１｣				②地積　(㎡)	11,638 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1300) 防火（その他）都市再生特別地区 (100,1420)
	台形 2.5:1	事務所、店舗兼駐車場等ＳＲＣ49F6B	高層店舗兼事務所が建ち並ぶ駅前の高度商業地域	西43.6m県道、四方路	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 0 ｍ、南 95 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

名古屋駅前の中心的商業地域
であり、今後も大規模再開発
が予定されている。

街

路

４３．６ｍ県道

交通

施設

地下鉄名古屋近接

法令

規制

商業
(100,1420)
防火
都市再生特別地区

⑤地域要因の将
　来予測

大規模再開発により、名古屋駅地区の業務集積機能はさらに強まり今後も発展的に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名駅、栄地区を中心とした都心部の高度商業地域である。需要者は国内外の不動産投資法人や大手企業等
が中心である。コロナ禍による空室率の高止まり等マイナス要因も見られるが、コロナ後を見据えた動きも見られ、名
駅東地区の再開発及びリニア中央新幹線工事の着工により名駅地区の相対的地位は更に高まり不動産の投資意欲は依然
として旺盛である。取引の中心価格帯は、規模、用途、形状等によって格差があり、一定の傾向は見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は中村区及び中区内の高度商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格と
いえ説得力を有する。一方、収益価格は投資家等が着目する価格であり、特に高度商業地域等においては投資判断を行
う上で重要となる価格である。よって本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、投資採算性に着目した収益
価格を関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +15.6

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,400,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[115.6]

100
[ 61.2]

[115.0]
100

19,000,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 18,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナへの移行が進められる中、各種
政策の効果もあって、景気は緩やかに回復す
ることが期待され、不動産投資市場は堅調に
推移している。

駅前一等地であり稀少性が高く、大規模再開
発が予定されており、投資需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　 -21.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中村０４１５ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	台形	北西17.9m市道、南東7.3m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
b	Ａ中村０４３６ -11	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	南30m県道、東7.3m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
c	Ａ中０４２９ -511	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
d	Ｂ中０５１５ -9	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北37m市道、西9.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,014,273	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.1]	6,724,958	100 [ 35.7]	18,837,417	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +15.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 115.0] 　　　　 100	21,700,000
b	(　 ) 5,587,633	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,603,598	100 [ 31.9]	17,566,138		20,200,000
c	(　 ) 7,217,908	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	8,848,306	100 [ 53.1]	16,663,476		19,200,000
d	(　 ) 6,023,526	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.4]	5,375,086	100 [ 31.8]	16,902,786		19,400,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -31.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -23.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -31.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -31.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -29.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -31.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,500,000 円／㎡]

名古屋中村 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,015,910,353	4,030,135,100	9,985,775,253	3,646,230,000	6,339,545,253	（　0.9190） 5,826,042,088	（ 3.2 - 0.4 ） 2.8％
	⑧収益価格	208,072,931,714 円　　　　（　 17,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・駐車場	8,090.78	ＳＲＣ51F7B	210,482.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市再生特別地区	100 ％	1,300 ％	1,420 ％	11,638 ㎡	188.2 m x 70.2 m	前面道路：県道　 43.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ２～Ｂ７階は駐車場・機械室、Ｂ１～地上５階は店舗、６階以上は事務所を想定。駐車場は６００台を想定。

⑦有効率　 51.5 ％
の理由

同用途、同程度の規模として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 7	機械室・駐車場	7,263.66

地下 1～ 1	店舗	7,172.21	45.7	3,281.21	20,947	68,731,506	15.0	1,030,972,590
							0.0	0
1～ 1	店舗	5,984.41	22.7	1,361.11	23,566	32,075,918	18.0	577,366,524
							0.0	0
2～ 5	店舗	6,977.06	68.0	4,742.06	11,346	53,803,413	15.0	807,051,195
							0.0	0
6～51	事務所	2,735.55	67.4	1,845.00	8,728	16,103,160	12.0	193,237,920
							0.0	0

計		210,482.12	51.5	108,480.56		1,056,766,436		13,725,488,214
								0

⑨年額支払賃料	1,056,766,436 円　×　12ヶ月　＝　 12,681,197,232 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 108,480.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,575,137,731 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 600 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,256,334,963 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 730,816,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,885,518,215 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,725,488,214 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 130,392,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,015,910,353 円　　　　（　 1,204,323 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３０　　　　-38	7,333 ( 7,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	9,365	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,815 円/㎡　月額支払賃料（　 8,728 円/㎡）　基準階 6 F B
b	Ｂ中村賃貸３０　　　　-26	6,110 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.5]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	8,238
c	Ｂ中村賃貸３０　　　　-14	7,791 ( 7,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	8,842

名古屋中村 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,700,000 円	67,900,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,797,809,200 円	14,616,334,963　×　　　　 12.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　1,315,675,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 577,150,000 円	67,900,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,900,000 円	67,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,900,000 円	67,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,030,135,100 円　（　　　　　　 346,291 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9190

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,900,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 210,482.12 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0537	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 40 ％　＋　0.0498 × 30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,646,230,000 円（　　　　　 313,304 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,015,910,353 円
②総費用	4,030,135,100 円
③純収益　①－②	9,985,775,253 円
④建物等に帰属する純収益	3,646,230,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,339,545,253 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,826,042,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 500,605 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　208,072,931,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,900,000 円／㎡）