別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋中村 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中村 -16 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小上　慎介   TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中村区宿跡町２丁目３８番１２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が混在する 住宅地域 南東7.2m市道 水道、ガス、下水 中村公園 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北７．２ｍ 市道 交通 施設 中村公園駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から徒歩圏外の庄内川近くの住宅地域である。格別の変動要因はなく、今後も現況のままの住環境を維 持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中村区西部に位置し最寄駅から距離がある住宅地域である。需要者は中村区及び周辺に居住する一次取 得者層が中心であり、外部からの転入者は少ない。最寄駅から距離のある住宅地域であるが割安感から需要は安定して おり、地価も緩やかな上昇が続いている。近年は小規模住宅の供給が増加し、総額が抑えられる傾向にある。取引の中 心となる価格帯は、土地のみで１５００万円～２０００万円程度、新築戸建住宅で３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し規範性は高い。 一方収益価格は、間口が狭く賃貸経営が不向きな土地であるため試算しなかった。自己使用目的の取引が中心の地域の ため、取引に当たって収益性が考慮されることは少なく、市場性、居住の快適性が重視されることから市場の動向を反 映した比準価格を採用し、近隣の地価動向及び周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中村 -14             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [ 99.0] 100 [106.0] [106.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウクライナ情勢、物価上昇、金融市場の変動 等による景気下振れリスクはあるが、中村区 内の住宅の取得需要は安定している。 最寄駅から徒歩圏外の庄内川に近い住宅地域 である。需要は堅調で取引件数、建築着工件 数等に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％