鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０５３６ -17	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北5.4m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
b	Ａ中村０５３５ -17	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
c	Ａ中村０４１８ -528	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	北5.4m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
d	Ａ中村０４１８ -510	名古屋市中村区		建付地	（　）	長方形	北5.4m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
e	Ａ中村０４０８ -502	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.1m市道、西3.1m、角地		１住居３１ｍ高度地区 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,503	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,411	100 [ 99.9]	182,594	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 239,196	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,631	100 [ 136.6]	176,157		192,000
c	(　 ) 217,539	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	220,585	100 [ 113.9]	193,665		211,000
d	(　 ) 185,345	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	187,754	100 [ 86.4]	217,308		237,000
e	(　 ) 193,139	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	179,837	100 [ 96.3]	186,747		204,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

名古屋中村 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることが困難であり、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,334,044	645,220	2,688,824	1,889,450	799,374	（　0.9719） 776,912	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	18,949,073 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.52	Ｗ2	149.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（４戸、平均専有面積約３７㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	74.52	100.0	74.52	1,847	138,000	2.0	276,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		149.04	100.0	149.04		276,000		552,000
								0

⑨年額支払賃料	276,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,312,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,312,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 175,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,328,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	552,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,334,044 円　　　　（　 20,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３１　　　　-45	1,731 ( 1,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,735	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,847 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ中村賃貸１８　　　　-100	1,801 ( 1,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,996
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,000 円	26,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	105,120 円	3,504,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,700 円	26,500,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 645,220 円　（　　　　　　 3,910 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,500,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0743 × 40 ％　＋ 0.0906 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,889,450 円（　　　　　 11,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,334,044 円
②総費用	645,220 円
③純収益　①－②	2,688,824 円
④建物等に帰属する純収益	1,889,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	799,374 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	776,912 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,709 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,949,073 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
名古屋中村 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 -10

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　三宅　真吾

TEL.

鑑定評価額

34,300,000 円

１㎡当たりの価格

208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区高道町４丁目７４番１｢高道町４－３－１０｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模の住宅に共同住宅が混在する住宅地域	南5.4m市道	水道、ガス、下水	本陣 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．４
ｍ市道

交通

施設

本陣駅北方

480m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として成熟しており、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +9.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 208,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中村区を中心に近鉄名古屋線、地下鉄東山線、桜通線沿線の住宅地域を圏域とする。名古屋駅からの距離
に比して、土地価格に相対的な割安感があり、住宅需要は安定的に推移している。需要の中心価格帯は、土地で３００
０万円～４０００万円程度、新築戸建物件で４５００万円～５５００万円程度と見られる。近年では小規模な宅地に３
階建の戸建住宅が散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。一部賃貸共同住宅が見られるが、当該地域は閑静な住宅地として居
住環境を重視した自用利用での土地取得が主である。収益還元法については、自用目的の取引が主となる地域であり、
やや低廉に求められた。以上より規範性のある取引事例から求めた比準価格を標準に、収益還元法を参考に留め、代表
標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中村 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 236,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[109.0]

100
[114.1]

[109.0]
100

208,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利政策が続く中、住宅需要は安定的に推
移している。ウクライナ情勢、円安、金利の
上昇等、先行きの不透明感は依然として拭え
ない。

特段の地域要因の変動はないが、最寄駅から
徒歩圏内にある住宅地域の地価は安定的に推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０４１８ -510	名古屋市中村区		建付地	（　）	長方形	北5.4m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
b	Ａ中村０５３６ -17	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北5.4m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
c	Ａ中村０４０８ -21	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
d	Ａ中村０５３６ -10	名古屋市中村区		建付地	（　）	長方形	南24.6m県道、北5.5m、二方路		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,345	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	187,754	100 [ 96.0]	195,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	213,000
b	(　 ) 181,503	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,411	100 [ 97.0]	188,053		205,000
c	(　 ) 213,599	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	199,294	100 [ 105.0]	189,804		207,000
d	(　 ) 215,302	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.3]	193,254	100 [ 102.8]	187,990		205,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +12.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

名古屋中村 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることが困難であり、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,143,436	503,580	2,639,856	1,586,880	1,052,976	（　0.9738） 1,025,388	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	25,009,463 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.52	Ｗ2	149.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（４戸、平均専有面積約３７㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネット仕様のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	74.52	100.0	74.52	1,726	129,000	2.0	258,000
							1.0	129,000
～

～

～

～

計		149.04	100.0	149.04		258,000		516,000
								258,000

⑨年額支払賃料	258,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,096,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,096,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 160,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,055,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	516,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,902 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 83,334 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,143,436 円　　　　（　 19,051 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸１８　　　　-100	1,801 ( 1,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,766	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,778 円/㎡　月額支払賃料（　 1,726 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ中村賃貸３１　　　　-43	1,611 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,790
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	68,400 円	22,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	96,480 円	3,216,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 213,100 円	22,800,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 503,580 円　（　　　　　　 3,052 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0543 ×　 40 ％　＋　0.0743 × 40 ％　＋ 0.0906 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,586,880 円（　　　　　 9,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,143,436 円
②総費用	503,580 円
③純収益　①－②	2,639,856 円
④建物等に帰属する純収益	1,586,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,052,976 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,025,388 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,214 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,009,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）