別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋中村 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中村 -9 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.

鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中村区鈍池町１丁目３４番１ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の他、共同 住宅も見られる住宅 地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 岩塚 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 岩塚駅北東方 600m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。当面は現状の地域性を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中村区に存する最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は中村区在住の一次取得者が中心であり、 他市区町からの転入者も見られる。地下鉄東山線利用による名古屋駅までのアクセスや区画整然とした住環境等が評価 されており、安定的な需要を有する。市場の中心価格帯は土地のみで３０００万円程度、新築戸建で４０００～５００ ０万円程度であるが、近年では総額を抑えた小規模住宅の供給が増えている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。市場価格は取引価格をベースに形 成されており、重視される価格は比準価格である。一方、収益還元法は対象地の画地規模が小さく、経済合理的な賃貸 住宅の想定が困難なため、非適用とした。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中村 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    236,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [109.0] 100 [108.2] [100.0] 100 202,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は名古屋市中心部を中心に上昇傾向にあ るが、国際情勢や原材料価格の上昇、金融資 本市場の動向が不動産市場に与える影響が注 視される。 熟成した既成住宅地域であり、地域要因に特 段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％