別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 名古屋中村 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中村 -6 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　真吾   TEL.

鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中村区烏森町７丁目２３０番 ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅の中に アパートも見られる 住宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 地下鉄八田 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 地下鉄八田駅北東方 570m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として成熟しており、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中村区を中心に近鉄名古屋線、地下鉄東山線、桜通線沿線の住宅地域を圏域とする。名古屋駅からの距離 に比して、土地価格に相対的な割安感があり、住宅需要は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地で ２５００万円程度、新築戸建住宅で３５００万円～４０００万円程度である。近年では小規模な宅地に３階建の戸建住 宅が散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は、戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。地域内の取引は自用目的が中心である。一部に賃貸用共同住宅が 見られるものの、対象地については画地規模の制約等から収益還元法の適用を断念した。よって規範性のある取引事例 から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中村 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    236,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [109.0] 100 [131.3] [103.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策が続く中、住宅需要は安定的に推 移している。ウクライナ情勢、円安、金利の 上昇等、先行きの不透明感は依然として拭え ない。 特段の地域要因の変動はないが、最寄駅から 徒歩圏内にある住宅地域の地価は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％