別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋中村 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中村 -4 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中村区荒輪井町２丁目１００番 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｓ2 一般住宅の中にマン ション等も見られる 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 中村公園 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 中村公園駅西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、特段の変動要因はない。当面現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中村区西部に存する郊外の住宅地域である。需要者は中村区及び周辺市区町に居住する一次取得者層が 中心である。最寄駅からやや距離が離れているが、地価水準に割安感があるため需要は底堅い。近年は総額的な観点か ら画地が細分化される傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地のみで２０００万円～３０００万円程度、新築戸 建住宅で３０００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は住宅として自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めたものであり、市場性を反映している。収 益還元法は標準地の画地条件等の制約から経済合理性を有する賃貸共同住宅の想定が不合理であることから適用できな かった。よって、現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中村 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    236,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [109.0] 100 [152.9] [107.9] 100 154,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は名古屋市中心部を中心に上昇傾向にあ るが、国際情勢や原材料価格の上昇、金融資 本市場の動向が不動産市場に与える影響が注 視される。 最寄駅からやや距離が離れた住宅地域である が、地価水準に割安感があるため需要は底堅 く、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +35.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％