別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋中村 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中村 -1 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　雅也   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中村区諏訪町２丁目６７番 ｢諏訪町２－４－２４｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が多く見られる住 宅地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 本陣 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 本陣駅西方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、当面は空地等も残る住宅地域として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中村区西部に位置し、最寄駅からはやや距離がある住宅地域である。需要者は中村区及び周辺に居住する 一次取得者層が中心であり、外部からの転入者は少ない。既成住宅地のためミニ開発が中心のエリアであるが、住宅の 取得需要は安定し、地価は概ね安定的に推移している。取引の中心となる価帯は、土地のみで１５００～２０００万円 程度、新築戸建住宅で３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する戸建住宅地に係わる もので適格性を有している。一方、対象不動産は間口が狭く、経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建設を想 定することが困難であるため、本件においては収益還元法は採用しなかった。したがって、比準価格を標準に、代表標 準地価格との均衡及び需給動向等を総合的に考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中村 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    236,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [109.0] 100 [145.9] [ 99.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場は堅調に推移しているが、世界情 勢や物価動向により、先行きは、やや不透明 な状況にある。 最寄駅徒歩圏外の住宅地域であり、需給バラ ンスは安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％