鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０４１６ -511	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	不整形	西5.2m市道、北4.6m、角地		商業駐車場整備地区 (90,312)
b	Ａ西０５３１ -25	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北30m市道、南4m、二方路		商業 (100,400)
c	Ａ西０４１６ -523	名古屋市西区		建付地	（　）	台形	西30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	Ａ西０４１６ -530	名古屋市西区		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
e	Ａ西０４１６ -502	名古屋市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 771,388	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	801,509	100 [ 74.3]	1,078,747	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,080,000
b	(　 ) 619,778	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	611,354	100 [ 55.1]	1,109,535		1,110,000
c	(　 ) 507,704	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	530,043	100 [ 58.6]	904,510		905,000
d	(　 ) 608,309	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	632,641	100 [ 52.2]	1,211,956		1,210,000
e	(　 ) 622,389	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.3]	598,473	100 [ 57.4]	1,042,636		1,040,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,030,000 円／㎡]

名古屋西 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,321,483	2,790,055	10,531,428	6,447,000	4,084,428	（　0.9373） 3,828,334	（ 3.8 - 0.1 ） 3.7％
	⑧収益価格	103,468,486 円　　　　（　 569,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	84.00	ＲＣ6	439.99
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	182 ㎡	12.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２階はフロアー貸し店舗、３階以降は専有面積約３０㎡の単身者向け共同住宅を想定した。

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

廊下等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.00	55.7	46.79	5,242	245,273	8.0	1,962,184
							0.0	0
2～ 2	店舗	71.99	88.9	64.00	4,718	301,952	6.0	1,811,712
							0.0	0
3～ 6	居宅	71.00	84.5	60.00	2,621	157,260	3.0	471,780
							0.0	0
～

～

計		439.99	79.7	350.79		1,176,265		5,661,016
								0

⑨年額支払賃料	1,176,265 円　×　12ヶ月　＝　 14,115,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,115,180 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 846,911 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,268,269 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,661,016 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,321,483 円　　　　（　 73,195 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸３６　　　　-2	2,178 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	2,821	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,628 円/㎡　月額支払賃料（　 2,621 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ西賃貸１４　　　　-12	1,488 ( 1,461)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 72.0]	100 [ 99.0]	2,245
c	Ｂ西賃貸１４　　　　-27	2,243 ( 2,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 75.0]	100 [122.0]	2,818

名古屋西 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	525,000 円	105,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	423,455 円	14,115,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 649,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 981,700 円	105,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,790,055 円　（　　　　　　 15,330 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 439.99 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0881 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,447,000 円（　　　　　 35,423 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,321,483 円
②総費用	2,790,055 円
③純収益　①－②	10,531,428 円
④建物等に帰属する純収益	6,447,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,084,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,828,334 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,035 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,468,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 569,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋西 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 5-15

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　竹内　一理

TEL.

鑑定評価額

184,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,010,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区名駅３丁目６１２番｢名駅３－６－２０｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.2	事務所兼住宅ＲＣ6	中層事務所ビル、店舗、住宅が混在する商業地域	北東10.9m市道	水道、ガス、下水	国際センター 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

リニア中央新幹線の予定ルー
ト付近に位置する。

街

路

１０．９ｍ市道　　
　　

交通

施設

国際センター駅北方

400m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

名駅地区の幹線道路背後の商業地域である。事務所、店舗、営業所も散見されるが、共同住宅の開発も盛んであ
ることから、今後は住宅用途の比率が増加していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 613,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、名駅地区の幹線道路背後の商業地域である。需要者は中層店舗兼共同住宅を開発する目的で取得
する不動産会社等が中心となる。当該地域は、事務所、店舗、営業所も散見されるが、共同住宅の開発も盛んである。
名駅の徒歩圏内という好立地に存し、需要は安定的に推移しており、地価は上昇している。取引価格は規模等により総
額はまちまちで中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象近隣は、事務所、店舗、営業所も散見されるが、名駅地区の幹線道路背後に立地していることや、建築費の高騰も
あって投資効率が低くなったことから、収益価格は低位に求められた。他方、比準価格は個別事情を含むものの、現下
の市場実勢を反映した実証的価格である。したがって相対的規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
代表標準地との均衡、単価と総額の関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 340,000 円／㎡

[105.9]
100

100
[100.0]

100
[ 36.1]

[100.0]
100

997,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    936,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場では、交通利便性や利便性等によ
る選別化が続いており、二極化が進んでいる
。

幹線道路背後の商業地域であり、価格形成に
影響を及ぼす目立った変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０５３１ -27	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	台形	北5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
b	Ａ西０４１６ -511	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	不整形	西5.2m市道、北4.6m、角地		商業駐車場整備地区 (90,312)
c	Ａ西０４１６ -31	名古屋市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,282)
d	Ａ西０５３１ -2	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 673,428	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	711,910	100 [ 74.7]	953,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	953,000
b	(　 ) 771,388	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	801,509	100 [ 74.3]	1,078,747		1,080,000
c	(　 ) 435,274	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	507,434	100 [ 54.5]	931,072		931,000
d	(　 ) 433,993	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	369,256	100 [ 52.8]	699,348		699,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

名古屋西 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,553,009	2,699,240	10,853,769	6,447,000	4,406,769	（　0.9373） 4,130,465	（ 3.8 - 0.1 ） 3.7％
	⑧収益価格	111,634,189 円　　　　（　 613,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	84.00	ＲＣ6	439.99
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	182 ㎡	12.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２階はフロアー貸し店舗、３階以降は専有面積約３０㎡の単身者向け共同住宅を想定した。

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

廊下当の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.00	55.7	46.79	5,222	244,337	8.0	1,954,696
							0.0	0
2～ 2	店舗	71.99	88.9	64.00	4,700	300,800	6.0	1,804,800
							0.0	0
3～ 6	居宅	71.00	84.5	60.00	2,611	156,660	3.0	469,980
							0.0	0
～

～

計		439.99	79.7	350.79		1,171,777		5,639,416
								0

⑨年額支払賃料	1,171,777 円　×　12ヶ月　＝　 14,061,324 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,061,324 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 562,453 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,498,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,639,416 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,553,009 円　　　　（　 74,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸３１　　　　-2	2,115 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [104.0]	2,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,615 円/㎡　月額支払賃料（　 2,611 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ西賃貸３６　　　　-14	1,889 ( 1,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [102.0]	2,572
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	525,000 円	105,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	421,840 円	14,061,324　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 649,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,699,240 円　（　　　　　　 14,831 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 439.99 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0881 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,447,000 円（　　　　　 35,423 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,553,009 円
②総費用	2,699,240 円
③純収益　①－②	10,853,769 円
④建物等に帰属する純収益	6,447,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,406,769 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,130,465 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,695 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,634,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613,000 円／㎡）