鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０４０４ -14	名古屋市西区		建付地	（　）	不整形	北7.3m市道、南7.3m、二方路		準工高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ西０５１４ -12	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	北西32.6m国道、中間画地		商業 (100,400)
c	Ａ西０４０４ -538	名古屋市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、北東5.5m、角地		２住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ西０４１６ -538	名古屋市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	北10.7m市道、西5.7m、角地		商業 (90,400)
e	Ａ西０４０４ -532	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	北西16m県道、北東8.8m、角地		２住居高度地区最高31m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,462	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	161,420	100 [ 92.1]	175,266	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 177,684	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,948	100 [ 112.1]	162,309		170,000
c	(　 ) 158,913	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	156,794	100 [ 92.1]	170,243		179,000
d	(　 170,599) 243,712	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	239,766	100 [ 138.7]	172,867		182,000
e	(　 ) 105,534	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	121,134	100 [ 73.5]	164,808		173,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 178,000 円／㎡]

名古屋西 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,785,650	2,146,410	8,639,240	6,762,600	1,876,640	（　0.9540） 1,790,315	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	44,757,875 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.09	Ｓ3	528.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	327 ㎡	16.7 m x 19.7 m	前面道路：市道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２、３階は専有面積約５０㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

当規模の中層店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.21	92.3	155.26	2,503	388,616	6.0	2,331,696
							0.0	0
2～ 3	住宅	180.09	86.2	155.24	1,691	262,511	2.0	525,022
							0.0	0
～

～

～

計		528.39	88.1	465.74		913,638		3,381,740
								0

⑨年額支払賃料	913,638 円　×　12ヶ月　＝　 10,963,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 465.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,963,656 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 809,456 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,754,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,381,740 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,785,650 円　　　　（　 32,984 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸３５　　　　-1	1,692 ( 1,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,580	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,694 円/㎡　月額支払賃料（　 1,691 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西賃貸０１　　　　-506	1,994 ( 1,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	1,808
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	102,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	346,910 円	11,563,656　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 953,700 円	102,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,146,410 円　（　　　　　　 6,564 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 528.39 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0640 × 35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,762,600 円（　　　　　 20,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,785,650 円
②総費用	2,146,410 円
③純収益　①－②	8,639,240 円
④建物等に帰属する純収益	6,762,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,876,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,790,315 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,757,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
名古屋西 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 5-9

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　辻　憲作

TEL.

鑑定評価額

58,900,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区鳥見町１丁目３３番				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中層店舗併用住宅、営業所等が混在する商業地域	東10.8m市道、南側道	水道、ガス、下水	庄内通 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 130 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．８ｍ市道

交通

施設

庄内通駅南西方

550m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅や営業所等が混在する幹線道路背後の商業地域であり、特段の地域要因の変動が認められないこと
から、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西区内における店舗と住宅が混在性を有する商業地域である。需要者の中心は、西区に地縁性を有する
地元法人企業、個人事業者等である。近隣地域は、最寄駅からやや離れており、繁華性が劣るものの、背後の住宅地を
中心として需給動向は堅調であり、地価は上昇基調である。需要の中心となる取引総額は規模や用途等に応じて多様性
が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域においては、賃貸用不動産も見られるものの、自己利用目的の取引が中心であるため、主たる需要者は代替競
争関係にある不動産の取引価格を意思決定の重要な指標とし、賃貸による収益性については二次的な指標として考慮す
る傾向が認められる。したがって、本件では比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、一般的要因の影響及び代
表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 340,000 円／㎡

[105.9]
100

100
[100.0]

100
[210.0]

[105.0]
100

180,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策等を背景とし、名古屋駅に近い
地域を中心に西区の不動産需要は強含みの状
況が続いている。

店舗併用住宅や営業所等が混在する商業地域
であり、地域要因に特段の変動は認められな
い。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +78.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０４０４ -14	名古屋市西区		建付地	（　）	不整形	北7.3m市道、南7.3m、二方路		準工高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ西０４０４ -538	名古屋市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、北東5.5m、角地		２住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ西０５１４ -12	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	北西32.6m国道、中間画地		商業 (100,400)
d	Ａ西０５０４ -7	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,462	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	161,420	100 [ 92.1]	175,266	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 158,913	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	156,794	100 [ 91.2]	171,923		181,000
c	(　 ) 177,684	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,948	100 [ 106.7]	170,523		179,000
d	(　 ) 243,002	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.4]	249,114	100 [ 146.7]	169,812		178,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

名古屋西 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,578,544	2,143,447	8,435,097	6,762,600	1,672,497	（　0.9540） 1,595,562	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	39,889,050 円　　　　（　 122,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.09	Ｓ3	528.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	327 ㎡	16.7 m x 19.7 m	前面道路：市道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２、３階は専有面積約５０㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.21	92.3	155.26	2,480	385,045	6.0	2,310,270
							0.0	0
2～ 3	住宅	180.09	86.2	155.24	1,676	260,182	2.0	520,364
							0.0	0
～

～

～

計		528.39	88.1	465.74		905,409		3,350,998
								0

⑨年額支払賃料	905,409 円　×　12ヶ月　＝　 10,864,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 465.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,864,908 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 917,193 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,547,715 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,350,998 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,829 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,578,544 円　　　　（　 32,350 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸３６　　　　-6	1,736 ( 1,685)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,656	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,679 円/㎡　月額支払賃料（　 1,676 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西賃貸３６　　　　-13	1,717 ( 1,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,701
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	102,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	343,947 円	11,464,908　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 953,700 円	102,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,143,447 円　（　　　　　　 6,555 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 528.39 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0640 × 35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,762,600 円（　　　　　 20,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,578,544 円
②総費用	2,143,447 円
③純収益　①－②	8,435,097 円
④建物等に帰属する純収益	6,762,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,672,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,595,562 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,879 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,889,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,000 円／㎡）