別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋西 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋西 -14 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市西区笹塚町１丁目４３番３ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 特別工業地区 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 北7.3m市道 水道、ガス、下水 庄内通 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 庄内通駅南西方 900m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一定の熟成度に達した住宅地域として用途面での変動は見られない。住宅需要は堅調のため、地価は当面上昇を 続けると予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市西区の庄内川以南を中心とする住宅地域と判定した。需要者の中心は名古屋市内に在住する３０ 代から４０代の一次取得者のほか、周辺市町からの転入者も想定される。金融政策の下支え等により住宅需要は堅調に 推移しており、地価は上昇幅を拡大しつつ堅調に推移している。市場で需要の中心となる価格帯は、土地は２０００万 円～４０００万円前後、新築戸建住宅が５０００万円～６０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は間口距離が狭く経済合理的な共同住宅の建築は困難であると判断し、収益還元法は割愛した。周辺では自用の 住宅地としての取引が中心であり、利便性や居住の快適性を重視した価格が形成されている。以上の理由から本件では 、取引事例との比較から求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋西 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [109.0] 100 [111.6] [100.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内人口が微減する中で、西区は概ね横ばい から微増傾向で推移している。高齢化率につ いても県と比して低いが、緩やかに上昇して いる。 地域要因に特段の変動等はみられないが、堅 調な住宅地需要の影響で地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％