別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋西 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋西 -12 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　村井　克彦   TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市西区堀越３丁目１１１１番 ｢堀越３－１１－２３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 庄内通 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 庄内通駅西方 1.4km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農地等が見られる旧来からの住宅地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動要因は見受け られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄鶴舞線沿線で概ね西区の庄内川以南に存する住宅地域の圏域である。最寄駅より離れたやや雑然 とした住宅地域であるが、区内の住宅地域において相対的な値頃感もあり需要は安定している。経済の先行き不透明感 はあるものの地価は堅調に推移している。需要者の中心は、同一市内の居住者が中心であるが、周辺市町からの転入も 見られる。需要の中心となる価格帯は、土地は２，０００万円程度、新築の戸建分譲は３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心である。一方、画地条件による制約から共同住宅の合理的な賃貸経営 は困難なため収益還元法は適用できなかった。また、周辺には賃貸マンション等も見られるが、収益投資目的の土地取 引は極めて少ない。したがって、西区の庄内川以南の取引事例より求めた市場実勢を反映する実証的な価格である比準 価格を標準とし、代表標準地との検討、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋西 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [109.0] 100 [132.2] [100.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区の人口は概ね微増傾向、取引件数は増加傾 向にある。物価上昇、急激な円安等による先 行き不透明感はあるが、不動産市況は堅調に 推移している。 一般住宅の中に農地等が見られる旧来からの 住宅地域であるが、不動産市況の回復に伴い 需要は回復傾向にあり、地価は堅調に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％