別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 名古屋西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋西 -10 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　井上　徹   TEL.

鑑定評価額 27,300,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市西区大野木４丁目８１番 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 庄内緑地公園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 庄内緑地公園駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の中に共同住宅も見られる閑静な住宅地である。住宅地域として概ね熟成しており、今後も現在の住環 境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄鶴舞線沿線、庄内川以北を中心とする住宅地域である。需要者の中心は名古屋市在住・在勤の一次 取得者層であるが、名古屋市内の住宅地としては比較的割安感もあることから、周辺地域からの転入者も考えられる。 コロナ禍は収束しつつあり、低金利の継続を背景として、地価は堅調に推移している。市場の中心価格帯は土地が２０ ００万円～３０００万円、新築戸建物件で４０００万円～５０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、庄内川以北の西区内の住宅地の取引事例を中心に採用して試算したものであり、当地域の不動産市場の現 実的な動向を反映した実証的で説得力の高い価格が得られた。一方、対象標準地の画地条件から、経済合理性を有する 賃貸用建物の建築を想定することが困難であったため、収益還元法は適用しなかった。以上のことから比準価格を標準 とし、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋西 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [ 99.0] 100 [116.6] [100.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費者物価指数がこのところ上昇傾向にある 。西区の人口は概ね横ばいで推移している。 　 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％