鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋北 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０５２６ -39	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東32.6m市道、南西4m、二方路		商業 (100,800)
b	Ａ北０５２６ -22	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ北０４２６ -535	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.3m市道、西5m、角地		近商高度地区最高45m (90,300)
d	Ａ北０４２６ -526	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ整形	西40m国道、南6m、角地		商業 (100,400)
e	Ａ北０４２６ -508	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、東12.7m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 522,014	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	508,964	100 [ 99.0]	514,105	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +14.3 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 114.3] 　　　　 100	588,000
b	(　 ) 491,449	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	501,278	100 [ 87.4]	573,545		656,000
c	(　 ) 364,811	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	354,388	100 [ 67.5]	525,019		600,000
d	(　 ) 392,029	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	385,998	100 [ 81.2]	475,367		543,000
e	(　 ) 437,331	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	427,833	100 [ 71.6]	597,532		683,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 596,000 円／㎡]

名古屋北 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	104,665,417	19,328,652	85,336,765	70,707,000	14,629,765	（　0.9331） 13,651,034	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	332,952,049 円　　　　（　 403,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	592.08	ＲＣ10	4,260.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	767 ％	826 ㎡	24.0 m x 42.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上は共同住宅（１ＬＤＫ約４０㎡、各階９戸）を想定。駐車場は機械式計３２台を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

用途・規模より標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	424.00	60.2	255.25	4,073	1,039,633	6.0	6,237,798
							0.0	0
2～10	共同住宅	426.25	85.8	365.90	2,263	828,032	2.0	1,656,064
							0.0	0
～

～

～

計		4,260.25	83.3	3,548.35		8,491,921		21,142,374
								0

⑨年額支払賃料	8,491,921 円　×　12ヶ月　＝　 101,903,052 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,548.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,912,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	101,903,052 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 6,912,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,352,602 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	104,462,450 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,142,374 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 202,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	104,665,417 円　　　　（　 126,714 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸１９　　　　-501	1,973 ( 1,918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,077	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,267 円/㎡　月額支払賃料（　 2,263 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ北賃貸２６　　　　-17	2,408 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,457
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,330,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,264,452 円	108,815,052　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,079,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,435,000 円	1,110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,110,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,110,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,328,652 円　（　　　　　　 23,400 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,110,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 4,260.25 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,707,000 円（　　　　　 85,602 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	104,665,417 円
②総費用	19,328,652 円
③純収益　①－②	85,336,765 円
④建物等に帰属する純収益	70,707,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,629,765 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,651,034 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 332,952,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 403,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋北 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋北 5-12

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　加藤　恭一

TEL.

鑑定評価額

486,000,000 円

１㎡当たりの価格

588,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市北区大曽根３丁目１４０５番外｢大曽根３－１４－２０｣				②地積　(㎡)	826 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,767)
	不整形 1:2	病院Ｓ7F1B	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北西40m県道、背面道	水道、ガス、下水	大曽根近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ県道

交通

施設

大曽根近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因はなく、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として現在の繁華性を維持、地価は大曽
根駅への接近性に恵まれた地域として、強含みで推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

規模　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 630,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 416,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね大曽根駅を始め北区、西区、東区等の主要駅前及びその周辺の商業地域と判定する。需要者
は、資金力豊富な法人事業者、分譲マンション業者、個人投資家等が想定される。投資需要の過熱感が継続し、幹線道
路沿いのマンション用地の取得意欲も旺盛である。中心となる価格帯は、事業者の規模、業種等によって、求める画地
規模が異なることから見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した実証的価格である。一方、収益
価格は、理論的な価格ではあるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に求められた。本件は、
市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に、代表標準地との比較より得られた対象標準地の規準価
格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 310,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[100.0]

100
[ 63.6]

[114.3]
100

584,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安や資源高による物価上昇に直面している
が、景気の回復基調は崩れていない。北区の
人口は減少傾向にあり、高齢化率は県全体よ
りも高い。

マンション建設、投資対象等に魅力を有する
大曽根駅至近の商業地域として、地価上昇は
持続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋北 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０５２６ -24	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、北13m、角地		商業 (100,600)
b	Ａ北０５２６ -11	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	不整形	東13m市道、南6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	Ａ北０５２６ -39	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東32.6m市道、南西4m、二方路		商業 (100,800)
d	Ａ西０５１４ -2	名古屋市西区		更地	（　）	長方形	西25m県道、中間画地		商業 (89,394)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 290,310	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	285,276	100 [ 69.1]	412,845	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +14.3 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 114.3] 　　　　 100	472,000
b	(　 ) 267,997	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	264,090	100 [ 53.9]	489,963		560,000
c	(　 ) 522,014	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	508,964	100 [ 92.1]	552,621		632,000
d	(　 ) 273,567	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	292,181	100 [ 50.8]	575,159		657,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 630,000 円／㎡]

名古屋北 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	109,376,327	23,224,577	86,151,750	71,120,000	15,031,750	（　0.9362） 14,072,724	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	343,237,171 円　　　　（　 416,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	592.08	ＲＣ10	4,260.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	767 ％	826 ㎡	24.0 m x 42.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２～１０階は専有面積約４０㎡、住居タイプ１ＬＤＫの１０階建ての店舗兼共同住宅を想定する。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

建物の用途、規模等から判断する。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	424.00	60.2	255.25	3,934	1,004,154	6.0	6,024,924
							3.0	3,012,462
2～ 4	共同住宅	426.25	85.8	365.90	2,248	822,543	2.0	1,645,086
							1.0	822,543
5～ 7	共同住宅	426.25	85.8	365.72	2,293	838,596	2.0	1,677,192
							1.0	838,596
8～10	共同住宅	426.25	85.8	365.72	2,360	863,099	2.0	1,726,198
							1.0	863,099
～

計		4,260.25	83.3	3,547.27		8,576,868		21,170,352
								10,585,176

⑨年額支払賃料	8,576,868 円　×　12ヶ月　＝　 102,922,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,547.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,912,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	102,922,416 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 6,912,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 3,295,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	106,539,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,170,352 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 205,352 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,585,176 円　×　　 97.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,631,591 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	109,376,327 円　　　　（　 132,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸２６　　　　-17	2,408 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,535	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,248 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ北賃貸１９　　　　-501	1,973 ( 1,918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,097
c	Ｂ北賃貸１９　　　　-502	1,999 ( 1,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	2,083

名古屋北 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,480,000 円	1,120,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,393,377 円	109,834,416　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,079,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,472,000 円	1,120,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,680,000 円	1,120,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,120,000 円	1,120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,224,577 円　（　　　　　　 28,117 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,120,000,000 円	設計監理料率　 253,000 円／㎡　×　 4,260.25 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	71,120,000 円（　　　　　 86,102 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	109,376,327 円
②総費用	23,224,577 円
③純収益　①－②	86,151,750 円
④建物等に帰属する純収益	71,120,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,031,750 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,072,724 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,037 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 343,237,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 416,000 円／㎡）